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Cómo funcionan los créditos hipotecarios ajustados

11/04/2016
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En esta nota analizamos los pro y los contra de las líneas que lanzarán los bancos y que busca facilitar el acceso a su vivienda a mucha más gente.

Siempre que se anuncia una nueva herramienta de créditos hipotecarios se genera gran expectativa debido a que la necesidad de vivienda es muy grande. Por eso, vamos a ver qué posibilidades de éxito tiene.

En el caso del flamante instrumento que aprobó el Banco Central, no se trata exactamente de una línea sino de una unidad de medida que los banco pueden usar para ofrecer financiamiento y también una oportunidad de ahorro.

De qué se trata

El Banco Central (BCRA) estableció una nueva unidad de medida en la cual se podrán tomar ahorros (como plazos fijo) y ofrecer préstamos (hipotecarios, en este caso).

Se trata de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), antes llamada UVI que variará todos los días según la inflación, expresada en el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). El CER es un indicador que ya existe y lo difunde el BCRA  en función del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Este sistema se utiliza hace décadas con éxito para dar préstamos en Chile.

También se habilitaron opciones de ahorro como plazos fijos.

Entonces, ¿cómo funcionaría cuando vas a pedir un crédito? Cuando el banco te presta dinero, en lugar de xxx pesos te prestará xxx UVA. Además, se establecerá que tenés que devolverlo en x cuotas de x UVA. En cada momento, al recibir el monto inicial y al pagar cada cuota, la UVA se transformará a peses a la cotización del día y eso es lo que tendrás que devolver.

Sería algo parecido a establecer todos los valores en dólares, solo que, en lugar de tomar la variación del tipo de cambio se toma la inflación.

El valor inicial de la UVA, al día 31 de marzo de 2016, es de $ 14,053 (es un metro cuadrado “testigo” dividido en mil), aunque esto no es lo más relevante sino que lo que importa es cuánto va a variar de ahora en más.

Un año después, al 19 de marzo de 2017, el valor es de $ 17,87. Consultá la cotización de los UVA hoy.

Un ejemplo. Si quisieras pedir un millón de pesos en marzo de 2017, tu deuda sería de  55.979,51 UVA.

PARA COMPARAR. Consultá la oferta de los bancos en créditos hipotecarios con UVA.

Puntos a favor

¿Cuál es la diferencia con el sistema actual? Lo más importante del sistema de las UVA es que la tasa de interés es real (constante en poder adquisitivo), en cambio, con el actual régimen la tasa de interés nominal tiene que incluir la inflación esperada para los próximos años (en un crédito hipotecario, son muchos años).

En ambos casos, la tasa es fija, pero mientras en la primera solo se toma un rendimiento por encima de la inflación, en el segundo, está incorporado. Por ejemplo, si se espera una suba promedio de precios de 20% por los próximos años y el banco quiere un rendimiento real de 5%; en el primer caso, la tasa sería de 5% pero en el segundo del 25%.

Cuota inicial. La gran diferencia de las tasas de interés son las que marcan el impacto de la cuota inicial. En plazos tan largos como los del crédito hipotecario (10, 15, 20 años) esa diferencia genera cuotas muy variadas.

El Banco Central dio ejemplos con una tasa real del 5% para un crédito en UVA y de 24% de costo financiero total que rige hoy en el promedio del sistema (en realidad, hay líneas “teóricas” ya que nadie presta en estas condiciones).

Para un plazo de 15 años, si pidiéramos un monto de un millón de pesos, en el primer caso la cuota inicial será de $ 8.056 y en el segundo, de $ 20.583.

Evolución dispar. La diferencia entre una y otra es que, mientras las cuotas fijas expresadas en UVA irán subiendo con la inflación (o bajando, en la rara situación de una deflación), las cuotas fijas en pesos se mantendrán a lo largo de los años y, si la inflación y los ingresos suben, se irán licuando.

Pero, esto último, que puede verse como una ventaja no lo es porque esa licuación futura se paga al principio del crédito.

Montos diferentes. Al ser las cuotas un porcentaje del ingreso que cada familia puede justificar “en blanco”, con un pago inicial más bajo podrías acceder a un monto mucho mayor (y una vivienda mejor).

En el caso de las UVA, una cuota de 8.053 pesos te permitiría acceder a $ 1.000.000; pero en el sistema actual, solo te prestarían $ 400.000 con una cuota de $ 8.233, según los ejemplos que dio el Banco Central.

¿Y los riesgos?

Inflación más alta que los sueldos. Si tus ingresos se mueven más o menos en línea con los precios, la cuota en UVA será siempre una proporción de tu sueldo. Es decir, deberás hacer el mismo esfuerzo para pagarlo.

Si vemos a mediano plazo, por lo general, inflación y salarios se movieron en el mismo porcentaje. Pero, en el corto plazo hay desfasajes (puede haber meses que los precios suban mucho y tu sueldo se ajuste más tarde) y eso se sentirá en tu presupuesto.

Similar a un alquiler. Puede parecer que esto es un riesgo, pero no es, ni más ni menos, que lo que sucede cuando alquilás una propiedad. El monto del alquiler muchas veces se ajusta antes que te suban el sueldo o aumenten tus ingresos.

Relación cuota ingreso. Para evitar que el pago del crédito para tu casa en UVA, se transforme en algún momento en una mochila muy pesada de pagar, el porcentaje de la cuota inicial en relación a tu ingreso familiar no debería ser tan alta.

Hoy hay créditos (subsidiados) que llegan a establecer esta relación en un 35/40%. Es alto porque se busca que obtengas la mayor cantidad de dinero con tu ingreso actual, tendrás un esfuerzo inicial, pero se tiene en cuenta que al futuro esto se va a licuar.

En cambio, si pensás que durante 10 o 20 años tenés que destinar ese porcentaje de tu ingreso a pagar una cuota la cosa cambia. Por eso, es importante que la cuota inicial sea manejable en tu presupuesto; tené en cuenta que siempre va a tener este peso.

Destino. Cada banco definirá qué destino podrán financiar los créditos hipotecarios.

Se prevé que sea más amplio de las líneas actuales que, por lo general, financian construcción o viviendas nuevas. En estos casos, al no ser un crédito subsidiado por el Estado no hay un objetivo como generar empleo y se podrían destinar los montos a viviendas usadas.

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Por: comunidadpresupu-admin

Comentarios

30 respuestas a “Cómo funcionan los créditos hipotecarios ajustados”

  1. David dice:

    Buenos días Paula, cómo estás…
    tengo un crédito hipotecario en UVAs y la duda que tengo es si adelantar cuotas o no.
    El crédito es a 30 años, voy pagando unas 70 cuotas, en su momento saqué $ 550 mil de crédito y hoy el saldo que tengo a pagar es alrededor de $ 1.250 millón.
    El sistema del crédito es el francés y es por el Nación. Tengo unos ahorros y estoy viendo si conviene o no adelantar cuotas de este crédito.
    Lo que yo pienso es que adelantando cuotas me ahorro mucho de interés ya que las primeras cuotas (creo la mitad del crédito, 180 cuotas aprox.) tienen un porcentaje alto de intereses y poco capital.
    Cuál sería tu recomendación.
    Saludos y desde ya muchas gracias.

    • Paula Martinez dice:

      Hola David.
      Como comenté en algunas notas, en general, no soy partidaria de adelantar cuotas. Hay que ver cómo te rearman el plan, pero lo más usual es que te resten cuotas al final. No me parece que valga la pena desembolsar dinero ahora para dejar de pagar dentro de 10/20 años. Mientras puedas seguir pagando las cuotas, claro. También depende de la tasa de interés que tenga tu crédito, hasta 7 (máximo 8% real) es conveniente, si es más, ya no.
      Más vale, tratá de invertir el dinero que tenés hoy en opciones que sigan a la inflación o al dólar para que mantengan su valor o logren una rentabilidad.
      Te dejo este video con la charla que hicimos para los miembros de la Comunidad Mi Presupuesto donde explico bien cómo funciona y, al final, qué ver para adelantar cuotas o no: https://youtu.be/VEisXS8Y2EQ También te invito a que te sumes a la Comunidad para tener acceso al material exclusivo y a los encuentros en vivo: https://www.presupuestofamiliar.com.ar/comunidad-mi-presupuesto/

  2. SABRINA dice:

    HOLA CONSULTA LOS PROCREAR DESARROLLOS URBANISTICOS ES CON CREDITOS UVA? MAS ALLA DE QUE SE AJUSTE A LA INFLACION NO ME PARECE PORQUE ASI NUCA TERMINAS DE PAGAR TU CASA

    • Paula Martinez dice:

      Hola.
      Todos los créditos procrear actuales son con UVA.
      Te aclaro que no es así como pensás. La casa sí se termina de pagar en algún momento. Te explico: vos debés x cantidad de UVA, a lo largo del tiempo pagás las cuotas y amortizás x capital en UVA (y debés menos UVA). En la última cuota (dentro de 10/20/30 años) pagarás la cantidad de UVA que te queda y listo. Nunca es explosivo (a diferencia de otros sistemas con tasas variables que sí lo son).
      Es similar a si pidieras un crédito en dólares, al pagar las cuotas vas cancelando dólares y debiendo menos dólares para terminar cancelando en el último mes. Que el dólar suba en pesos no significa que debas más dólares, por lo tanto, la deuda en dólares se reduce y la podés cancelar. Con el UVA es igual.
      El problema hoy de los créditos UVA son las tasas, que están demasiado altas (pero eso es otro tema).
      Espero que te sirva.

  3. ADRIAN LONGOBUCO dice:

    Buenos dias, muchas gracias por la nota, muy completa. Te queria hacer una consulta respecto a mi credito en uvas en Banco Nacion, este mes la cuota se disparo bastante mas de lo que lo venia haciendo, fui a pedir la liquidacion de las cuotas y veo algo que dice «Ajuste capital» me podras indicar a que hace referencia y como lo calculan?? Muchas gracias

    • Paula Martinez dice:

      Hola Adrián. No estoy segura si se refiere a lo que creo, pero ¿será por la diferencia en el valor del UVA?
      Si no es así, podría haber alguna operación extraordinaria que hayas realizado y te hagan un ajuste? Te sugiero que, si tenés dudas, consultes bien en el banco de qué se trata, para confirmar que no te liquiden algo más. Slds.

  4. mariela galan dice:

    BUEN DIA PAULA , queria preguntarte si el iva se aplica a la cuota entera de mi prestamo UVA . por ejemplo , pago 333uvas por mes , a eso debo agragarle iva todos los meses > es vivieda unica .
    gracias por tu respuesta .

    • Paula Martinez dice:

      Hola Mariela.
      Los créditos hipotecarios para vivienda única están exentos de IVA. Es el único préstamo que no paga (el resto abona el 21% de IVA sobre intereses). Slds.

  5. Daniel dice:

    Hola en el banco nación los créditos UVA tienen algo particular. Cuando adelantas cuotas te toma la cuota siguiente y cuota pura. La pregunta es.

    Conviene o no conviene?.

    Ya que al ser ajustado por la inflación… Por ejemplo…. si hoy adelanto 5.000 uvas con 100mil pesos y mañana sube el precio de la UVA es como si no lo ubiera pagado!!!.

    Y otro tema importante…. Ellos dicen que no te pueden quitar más del 25% del sueldo neto…. Ésto como lo sacan? Mes a mes? Hay que llevarles los bonos de sueldo?….. Aunque la inflación se dispare como queda la cuota con respecto a los ingresos

    • Paula Martinez dice:

      El 25% es el máximo de la cuota inicial y se calcula sobre el ingreso disponible que puedas demostrar.

  6. daniela dice:

    hola! tengo entendido que en el prestamo del banco nacion a tasa fija (los primeros 36 meses), que se utiliza el sistema frances si adelantas cuotas son las siguientes a la cuota que pagas, es decir que si pagas la cuota 6 y queres adelantar cuotas adelantarias la cuota 7, 8 y 9 por ejemplo, no es asi?

    • Paula Martinez dice:

      Hola. En general, se cancelan las últimas cuotas; no sé cómo las tomará el banco, hay que preguntar en cada caso.

  7. Juan Pablo dice:

    La cancelación anticipada de cuotas en el sistema francés es sin intereses. Se considera que se cancelan las últimas cuotas del préstamo neta de interés. Capital puro. En el contrato del préstamo debe estar previamente acordado que se puede optar por cancelación parcial o total anticipada

    • Paula Martinez dice:

      Hola. Sí, se descuenta el interés pero de las cuotas que quedan cuando, en realidad, en las primeras cuotas ya pagaste intereses anticipados.

  8. sebastian dice:

    Hola. Muy clara y completa la nota, me quedan un par de dudas:
    Se puede, llegado el caso, adelantar cuotas? Conviene?
    Convendría, con ese margen de reserva que mencionas, comprar dolares para ir armando un fondo de reserva ante contingencias?
    Saludos y muchas gracias,

    • Paula Martinez dice:

      Hola Sebastián,

      En general, adelantar cuotas no es conveniente con el sistema francés (el que se usa en todos los préstamos que se dan en el país) porque pagás gran parte del interés por adelantado (no amortizás nada de capital). El tema es que, si adelantás cuotas siempre son las del último, son todo capital, pero si no te reformulan el interés no tiene sentido ya que lo pagás igual.
      Por la misma razón no es conveniente cancelar el préstamo por anticipado (salvo que te falte muy poco para terminar). Suponé que cancelás a la mitad cuando pagaste un montón de interés y no amortizaste casi nada de capital, el costo financiero, al final, es altísimo (mucho más de lo que estaba previsto).
      El tema de comprar dólares es lo mismo que si no tuvieras préstamo. Creo que hoy el dólar está atrasado y, si bien va a seguir así algunos meses más, en algún momento tendrá que subir. Así que sí es un buen refugio, siempre y cuando no los tengas que vender en lo inmediato (porque si todavía no se recuperó frente a la inflación, vas a perder).
      Un saludo,

      • Matías dice:

        En caso del banco nación, estan mal informados, las cuotas que adelantan son las subsiguientes, siempre te va a convenir adelantar las primeras cuotas que son en mayor porcentajes intereses.
        En cuanto a prestamos en UVA es muy relativo a la fluctuación del dólar.

        • Paula Martinez dice:

          No entiendo muy bien tu comerntario, pero, cuando vos adelantás cuotas, en realidad, lo que hacés es cancelás parte del capital. Los intereses no se consideran.
          Y los UVA no tienen que ver con el dólar sino con la inflación.

      • Andres dice:

        Hola Paula, muy buena la página y muy buenos artículos encontré acá. Hasta el día de hoy, no entendía por qué muchos asesores financieros dicen que no conviene cancelar prestamos en UVA, cuando como vos bien decís, lo que cancelas es puramente capital (y recordemos, la deuda se contrae en UVA, por lo tanto el capital en Pesos varía a lo largo del tiempo -o directamente se incrementa-).

        Pero en tu comentario encuentro el quid del asunto, ya que decís con buen criterio que «si adelantás cuotas siempre son las del último, son todo capital, pero si no te reformulan el interés no tiene sentido ya que lo pagás igual». Yo daba por descontado que esto era así (que la reformulación era automática), ya que tenía entendido que los intereses se calculan sobre el saldo deudor convertido a pesos al momento de devengarse mensualmente. Pregunté en la sucursal del BNA y no tienen idea de que les hablo (pareciere estar más informado yo que ellos). En el instrumento de hipoteca nada dice al respecto, como tampoco nada dice el preacuerdo.

        Hecha la introducción, te pregunto: a) Sabés si el BNA opera la reformulación de forma automática? En caso de que no, quizás se trate de alguna laguna?? La realidad es que si nada se dice en los instrumentos contractuales, me parece un abuso que se cobre el interés conforme el capital adeudado «originario». Y hasta creo que va a ser judicializada en litisconsorcio activo (representación de todo el universo de los tomadores de este tipo de crédito conforme fallo Halabi etc).

        Me encantaría contar con tu punto de vista. Muchas gracias!!

        • Paula Martinez dice:

          Hola.
          Depende el banco, no hay reformulación del plan (con cuotas más bajas) sino que el plazo se te acorta (o sea, cancelás las cuotas del final).
          El interés de esas últimas cuotas no lo pagás (sólo se abona el capital) pero, en el sistema francés vos ya pagaste intereses por adelantado (así funciona) y el del final es muy poco.
          De todos modos, que, a grandes rasgos, te conviene adelantar sólo si es un monto importante que achique mucho el plazo o permita bajar mucho las cuotas. O bien, cancelar el saldo por anticipado si tuvieras que vender el inmueble. Si vas a adelantar menos de un año para un crédito de 15/20 años, no le veo sentido, más vale usar ese dinero en otra cosa, sobre todo con lo caro que está hoy (tasas altas).

  9. Valeria dice:

    Hola! Tengo un pmo pre aprobado del IVC, la tasa era del 14% el primer año, 15 % el segundo y 16 % el resto , aclaro tasa fija en pesos los 20años. Ahora subieron la tasa al 19% para los 20 años . la diferencia es q con un sueldo neto de $24000 ahora solo te dan 620.000$ aprox. Y para el valor de las propiedades no es mucho dinero. Les parece conveniente igualmnente este pmo que el de Uvis? Agradeceria su opinión!!!

    • Paula Martinez dice:

      Hola!
      Una tasa del 19% por 20 años me parece carísima. Sobre todo porque el interés lo pagás todo al principio.
      Te sugiero averiguar en algún banco que de préstamos con UVI (Hipotecario, Macro, Bapro, Ciudad, Galicia, SAntander).
      la clave es no quedarte con una cuota demasiado alta porque tenés que pensar que va a subir un poquito cada mes y, hasta que vuelvas a cobrar un aumento de sueldo tendrías que poder pagarlo sin problemas.
      En breve voy a armar una nota con todas las opciones disponibles hasta el momento, pero podés ir averiguando en esos bancos.
      Un saludo,

  10. Marcela dice:

    Hola , me interesa este nuevo credito hipotecario ..estoy esperando a mediados de junio para ver como queda el IPC..miestras estoy llendo a distintos bancos para comparar. Tmb estamos anotados al IVC (mi primera casa BA)..mi consulta es : si este credito nuevo.. se mantiene estable, es mas conveniente k el credito del IVC ??

    • Paula Martinez dice:

      Hola.
      No conozco los créditos del IVC pero, salvo que tenga una tasa muy barata y sea fija durante todo el período, es más conveniente un crédito que ajuste con UVI. Te puede dar un poco de miedo que se ajuste con inflación pero, si la cuota es muchísimo más baja que otro caso, siempre va a convenir. Por ejemplo, el crédito del BAnco Nación empieza con una cuota que es el doble y solo se mantiene fija por tres años y después empieza a subir, en este caso, las UVI son más convenientes.
      La clave en los créditos con UVI es tener un cuota que puedas pagar sin problemas, incluso con un margen pensando que puede subir un poco más que tu sueldo en algunos momentos. A largo plazo, la inflación y los salarios se mueven muy parecido pero en cada mes, no.
      Te sugiero que consultes en el Hipotecario y el Banco Ciudad, que tienen las tasas más bajas y bonifican algunos gastos.

  11. Evelyn dice:

    Gracias por la información!…. Me viene bien, ya que estamos pensando con mi marido en sacar un crédito hipotecario, porque el procrear no nos dan…
    Así que seguiremos esperando a ver que pasa….
    Igual me da cierto miedo, el hecho que se acomode a la inflación, siendo que es un crédito a tal largo plazo siendo que en algún momento el gobierno va a cambiar…. y creo que en este país, eso es lo que mas asusta!!

    • Paula Martinez dice:

      Hola Evelyn,
      Entiendo que te de miedo, pero lo que deberías considerar es que, si siguieras pagando un alquiler. también se ajustaría con la inflación.
      Lo bueno de este tipo de créditos es que la cuota es muchísimo más baja (en el caso del ejemplo, para un millón de pesos de préstamo es 8.000 contra 20.000).
      Lo que yo sugiero es sacar un crédito con una cuota que sea «manejable» y que tengan un margen para seguir pagando si hay inflación. Por ejemplo, si pudieras pagar 10.000 por mes, buscá una cuota de 8.000 para que cuando este pago vaya subiendo no se te complique.
      Además, en el mediano plazo, los ingresos acompañan (más o menos) la inflación aunque en algunos meses puede costarte un poco más pagar.
      Y otra cosa es el destino: el procrear es casi exclusivamente para construir y con esto vas a poder comprar casas ya terminadas.
      Te sugiero esperar unos días para ver qué ofrecen los bancos y ahí analizar lo que te conviene.
      Slds.

  12. Sandra dice:

    Paula muy buen aporte! Gracias!!!
    Consulta, sabes si este tipo de préstamos hipotecarios se podría hacer entre dos hermanos??? Por ejemplo. Es decir la idea sería acceder a un préstamo mayor, con nuestros dos ingresos, cosa que por separado se llegaría muy justo.

    Saludos

    • Paula Martinez dice:

      Hola Sandra,
      Qué bueno que te sirva.
      Creo que va a depender de las condiciones que fije el banco y cómo toma el grupo familiar. En realidad, el Banco Central da una herramienta como la UIV; pero cada banco establecerá las condiciones y estas podrán variar según el momento.
      Tendrás que esperar que haya un poco más de definiciones, supongo que hay que dar unos días..
      Saludos,

      • alvaro dice:

        sabes si la cuota del crédito se puede deducir del impuesto a las ganancias?

        • Paula Martinez dice:

          Se pueden deducir los intereses (una parte de la cuota), siempre que el crédito sea para vivienda única familiar.

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