Alquileres: qué cambios se podrían implementar en la ley de 2020

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Los puntos más controvertidos son la duración de los contratos por 3 años y el ajuste automático. Oficialismo y oposición acordaron hacer modificaciones. Hay proyectos que imponen más restricciones y controles, y otras iniciativas buscan dar más flexibilidad a las partes.

La implementación de la nueva ley de alquileres que rige desde julio de 2020 tuvo varios puntos controvertidos y generó complicaciones en la práctica.

A inicios de 2022 ya se veía que la norma debía modificarse. En abril, parece haber un principio de acuerdo entre el oficialismo y la oposición en el Congreso para hacer modificaciones y para mejor aunque en otros casos las partes consideran que es un avance importante.

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Hubo distintos proyectos para modificar parte de los artículos y diferentes gestiones entre los legisladores. Por el momento, el único acuerdo es que hay que cambiar la ley pero todavía hay muchas diferencias sobre cuáles deberían ser esos cambios.  

Las iniciativas provienen del frente oficialista (no está claro si tienen o no apoyo del Poder Ejecutivo), de la oposición y hay esfuerzos tendientes a lograr algún consenso para cambiar la ley. Por el momento, habría un principio de acuerdo para presentar un proyecto consensuado en 30 días.

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A principios de junio tuvimos una charla de la Comunidad Mi Presupuesto con el especialista Alberto Loyarte para conocer cuáles son los tres dictámenes que salieron de comisiones en la Cámara de Diputados. Mirala aquí:

Puntos controvertidos

Si bien son varios los temas cuestionados de la ley votada en 2020, hay dos puntos que son los más conflictivos.

Duración de los contratos. El plazo mínimo pasó de 2 a 3 años. Es un tema controvertido porque esto encarece el depósito inicial de garantía para el inquilino y, para el propietario, complica la actualización del valor de ese depósito en el tiempo (al terminar el contrato, se debe devolver luego de restar los gastos pendientes).

Ajuste anual. La ley estableció una actualización obligatoria una sola vez al año, por un Índice para Contratos de Locación (ICL), que combina la suba de precios y salarios. Con la inflación actual, este ajuste de una vez fue altísimo a partir de julio 2021, cuando se comenzó a aplicar. Para abril de 2022, los ajustes rondan el 54%.

• SUBA ANUAL. Cómo se aplica el índice de ajuste de los alquileres.

Proyecto del oficialismo

Desde el Frente de Todos (FdT), el diputado José Luis Gioja, presentó a fin de marzo un proyecto para modificar la ley. Si bien no es una iniciativa del Poder Ejecutivo, hubo varios legisladores de la coalición oficialista que lo apoyaron, aunque hay otros que no lo avalan.

La propuesta no modifica ninguno de los dos puntos controvertidos y suma otros que apuntan a ser igualmente conflictivos.

Topes de precios.  La iniciativa del FdT no modifica la actualización anual por el ICL.  Además, establece que en la renovación de un contrato el precio tenga un tope de 10% adicional a ese ajuste por ICL y en un nuevo contrato, no podrá ser superior al 20% adicional.

Registro público. Otro punto que ya generó voces en contra es hacer pública la información de los contratos de alquiler inscriptos en el Registro obligatorio de la AFIP, mediante la publicación de este en la pagina web, con acceso libre.

• INSCRIPCIÓN OBLIGATORIA. Cómo es el Registro de contratos de la AFIP.

Incentivos fiscales. Como puntos que pueden salir por consenso, el proyecto prevé que las propiedades con contratos de locación registrados en AFIP estarán exentas de Bienes Personales por el período en el que estuvieran registrados. Un beneficio que se mantendría por 15 años fiscales.

Además, las sumas facturadas por los propietarios en concepto de alquileres se deducirán de los ingresos anuales del Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (Monotributo).

• CARGA TRIBUTARIA. Qué impuestos deben pagar los propietarios con viviendas en alquiler.

Garantías. El proyecto establece un beneficio para que los monotributistas puedan acceder a los seguros de caución. El texto prevé que estas compañías deberán aceptar tomadores de seguros inscriptos en el Monotributo sin pedirles más que la constancia de inscripción y comprobantes de pago de los últimos 6 meses, y en las mismas condiciones de los empleados en relación de dependencia

• DE QUÉ SE TRATA. Cómo son los seguros de caución que reemplazan las garantías propietarias.

Otros cambios

La iniciativa del FdT también propone otras medidas, a través de organismos y de otra ley.  

Impuesto a la vivienda ociosa. Establece la necesidad de elaborar un proyecto de ley para gravar en provincias y en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a los inmuebles que podrían destinarse a la vivienda y que se encuentran deshabitados. Es decir, no sería un tributo nacional sino a cargo de cada jurisdicción.

Alquileres sociales. Se impulsa un plan para la construcción y adquisición de inmuebles por parte del Estado Nacional, las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires destinados a la gestión pública de alquileres sociales “a precios más bajos que los del mercado”.

Proyecto de la oposición

Desde Juntos por el Cambio, el diputado Alberto Asseff y varios legisladores del bloque presentaron otra iniciativa que, según señala, cuenta con el aval de asociaciones de inquilinos y propietarios (no son todos los representantes de cada sector).

Los temas son los siguientes:

Duración de los contratos. El plazo mínimo vuelve a ser de 2 años pero se extiende automáticamente por 1 años más, salvo renuncia expresa de alguna de las partes.

Precio del alquiler. Se mantiene el ajuste por índices oficiales publicados, pero la periodicidad puede elegirse entre las partes.

Depósito de garantía. No puede ser mayor a un mes de alquiler por año de contrato.

Régimen de promoción. Se crea un sistema para incentivar las locaciones con destino a la casa habitación mediante la deducción del Impuesto a las Ganancias de la construcción, terminación, mejoras o compra de unidades de vivienda.

También prevé desgravar de Impuestos de Sellos a los contratos de alquiler, cesiones o transferencias, aunque estos son tributos que fija cada provincia y no tienen incidencia en leyes nacionales.

Desalojos. Otra propuesta de JxC es acortar los tiempos procesales, sobre todo en el interior del país. Por una parte, el notificador podrá entregar el instrumento del desalojo a cualquier persona del lugar o lo fijará en lugar visible. Por otra parte, el juicio de desalojo será “sumarísimo” por las causas de falta de pago o vencimiento del contrato, con plazos muy cortos para las distintas etapas del proceso.

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