Alquileres: cómo se aplica el ajuste establecido por la nueva ley

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A un año de vigencia del nuevo régimen, los precios aumentarán en función del nuevo Índice de Contratos de Locación, que publica el Banco Central. Dónde se puede consultar, cómo calcular la suba y quiénes están alcanzados. 

El 1 de julio de 2021 se cumplió un año de la entrada en vigencia de los cambios a la ley de alquileres, que introdujo modificaciones sustanciales a los contratos de locación.

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Este nuevo régimen tuvo varias implicancias. En primer lugar, los períodos mínimos de los contratos residenciales se extendieron de dos a tres años, además de otorgar al inquilino diversas flexibilizaciones para rescindirlos.

A su vez, la ley impone un control más estricto por parte del fisco, ya que se obliga a registrar los alquileres en el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI) en la página web de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).  

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Esta obligación implica una mayor fiscalización de todos los alquileres y un cumplimiento estricto por parte de los propietarios de todos los impuestos que afectan la actividad.

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Pero uno de los cambios sustanciales para el bolsillo de las partes es que, a partir de esta norma, se permiten indexar los contratos pero con ciertos requisitos:

• El ajuste se puede hacer una vez al año.
• Se debe utilizar un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables), que publica el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

• El martes 6 de julio tuvimos un encuentro en vivo para dialogar sobre el ajuste a un año de la vigencia de la nueva ley de alquileres, con Alberto Loyarte, corredor inmobiliario y administrador de consorcios. Fue para miembros de la Comunidad Mi Presupuesto. Sumate para participar en los próximos encuentros.

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Cómo hacer el cálculo

En julio de 2021 se cumple el primer año y es momento de ajustar los alquileres para los contratos iniciados a partir del 1 de julio de 2020. Los contratos anteriores, siguen con la modalidad de actualización que tenían prevista.

¿Qué dato se toma para la actualización? El Índice para Contratos de Locación (ICL), que se publica en la página web del Banco Central (BCRA).

Para el 1 de julio de 2021, marca un incremento interanual del 41%. Este es el porcentaje que deberán subir los alquileres iniciados hace un año. Pero esto variará según la fecha del contrato, si es el 5 de julio, por ejemplo, la suba será del 42%.

¿Cómo hay que hacer?

• En el link del índice ICL hay que completar las fechas “desde” y “hasta” para ver el valor del indicador en ambos días.
• Se debe tomar el mismo día de los dos años que se quieren computar.
• Para hacer el cálculo, se divide el valor de la fecha actual sobre el número de un año atrás. 
• Se obtendrá un coeficiente que se debe multiplicar por el precio del alquiler anterior, para obtener el valor actualizado.

Ejemplo. Un alquiler de $ 20.000 contratado el 1 de julio de 2020. El ICL del 1 de julio de 2021 es 1,41. Como el ICL base es 1, el coeficiente es 1,41. Entonces, el nuevo alquiler será: $ 28.200 (20.000 x 1,41) por los próximos 12 meses.

Dentro de un año, si el ICL de julio de 2022 fuera 1,90 (por ejemplo). El coeficiente a aplicar sería: 1,90/1,41= 1,3475 (un aumento del 34,75%). Entonces, el monto del alquiler en ese momento sería: $ 38.000 por el último año del contrato.