Alquileres: cuánto aumentan en febrero los contratos de la ley anterior
30/01/2024
Los contratos de alquiler firmados con la ley de 2020 se siguen ajustando con el Índice de Contratos de Locación (ICL) hasta que terminen. Los cambios del DNU recién se aplican a los nuevos.
En febrero de 2024, los contratos que siguen vigentes firmados con la ley de alquileres de 2020, se siguen ajustando como estaba previsto.
La ley fue modificada en octubre de 2023, pero este cambio duró muy poco (algo más de 2 meses) porque en diciembre se firmó un DNU que derogó la ley de alquileres de 2020 y estableció la libre contratación entre las partes.
Pero, los cambios del DNU recién rigen a partir del 29 de diciembre de 2023, para los contratos que se firmen a partir de esa fecha. En cambio, los contratos anteriores siguen con la clausula de ajuste anterior, hasta que finalicen.
La variación de los precios que deben pagar los inquilinos es uno de los puntos más relevantes y la modalidad de actualización es uno de los puntos de la ley que se aprobó a principios de octubre de 2023 y que el DNU de diciembre liberó.
En el caso de quienes firmaron contratos en febrero de años anteriores, en este mes de 2024 se pueden dar dos situaciones:
-La firma de un nuevo contrato para quienes concluyen el período de 3 años que empezó en febrero de 2021.
-La actualización anual del valor del alquiler para quienes iniciaron el contrato en febrero de 2022 o de 2023.
En el primer caso, al iniciar un nuevo contrato las condiciones parten de cero (aunque sea el mismo inquilino). Aquí también habrá libertad según lo estipulado en el DNU.
Actualización anual
En cambio, los contratos iniciados en febrero de 2022 o de 2023, tienen que guiarse por el ajuste anual que marcaba la ley anterior hasta que finalice el período de 3 años.
Según la ley de 2020, para actualizar los valores se utiliza un indicador que publica el Banco Central y que sigue la evolución combinada de la inflación y los salarios.
Para febrero, el aumento se acerca al 150% y en dos años supera el 360%. Estos incrementos vienen subiendo junto con la inflación.
Datos para calcular
Indicador. La actualización de los alquileres no puede hacerse con cualquier referencia sino que se debe tomar el Índice para Contratos de Locación (ICL), que se puede consultar en la web del BCRA.
Está conformado, en partes iguales, por el IPC (Índice de Precios al Consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).
Fecha. El ICL varía en forma diaria, por lo tanto, el porcentaje de aumento dependerá de la fecha del contrato.
Esto es así ya que se toman los índices del día del contrato original y del día del aumento.
Vigencia. Los valores con el incremento se mantendrán por los 12 meses siguientes.
Paso a paso
1-En el link del índice ICL hay que completar las fechas “desde” y “hasta” para ver el valor del indicador en ambos días. Se debe tomar el mismo día de los dos años que se quieren comparar.
2-Para hacer el cálculo, se divide el valor de la fecha actual sobre el ICL de un año atrás.
3-Se obtendrá un coeficiente que se debe multiplicar por el precio del alquiler anterior, para obtener el valor actualizado.
A los dos años del contrato, el nuevo alquiler se puede consultar aplicando la suba sobre el valor original con la variación del ICL en dos años; o bien, ajustado el monto del alquiler del mes anterior con la suba del ICL en 12 meses.
Ejemplos
Si tomamos un alquiler del 10 de febrero de 2022, cada $ 10.000, con la primera suba anual, se comenzó a pagar $ 18.596 desde febrero de 2023 hasta enero de 2024. Ahora, en febrero de 2024, el valor sube a $ 46.236 hasta enero de 2025.
Es decir, en estos dos años el valor del alquiler se multiplicó por 4,6 veces (aumentó 360%).
Los cálculos de la suba en los casos del aumento de ley son los siguientes. Tomamos un alquiler firmado el día 5, para otros días hay que tomar el ICL correspondiente que tiene pequeñas variaciones:
Valores del ICL: 05/02/2022: 1,78. 05/02/2023: 3,31. 05/02/2024: 8,23.
Coeficiente de aumento en febrero de 2023. 3,31/1,78= 1,8596 (suba del 85,96% anual).
Coeficiente de aumento a febrero de 2024. Dos años: 8,23/1,78= 4,6236 (362% en 2 años). Último año: 7,23/3,31=2,4864 (148% en el último año).
Cálculo del alquiler cada $ 10.000 iniciales:
-Febrero 2022 a enero 2023: $ 10.000.
–Febrero 2023 a enero 2024. $ 10.000 x 1,8596= $ 18.596.
–Febrero 2023 a enero 2025. Primera opción (2 años): $ 10.000 x 4,6236= $ 46.236. Segunda opción (1 año), $ 18.596 x 2,4864= $ 46.237. Las dos tienen que dar el mismo monto (puede haber diferencias de redondeo). Los contratos que comenzaron en febrero de 2023, utilizan este último cálculo de 1 sólo año.
Otra fecha. Si el contrato tuviera otra fecha, hay que tomar ese día y los valores cambian ligeramente.
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Por: Paula Martinez
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