Mi Dinero

Alquileres y coronavirus: qué pasa con los pagos y los contratos

01/06/2020

Desde Mi Presupuesto Familiar hicimos un punteo de los principales ítems que pueden presentarse durante la cuarentena.

alquileres-coronavirus

Ya se cumplieron más de 70 días de cuarentena en el marco de la lucha para frenar el avance del  coronavirus Covid-19 que afecta al mundo. Durante estos meses, muchos sectores de la economía se vieron castigados, entre ellos, los contratos entre los privados como los alquileres.

A través de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), se congelaron  por seis meses el valor de los alquileres y de las cuotas de los créditos hipotecarios.

Durante esos 180 días, además, suspendieron los desalojos y remates de hipotecas por falta de pago. También se estableció que los ajustes que se generen, se cobren a partir de fines de septiembre y que esas deudas se puedan prorratear en cuotas.

Si bien el DNU 320/2020 lo deja claro, a muchas personas a las cuales se les venció el contrato de alquiler durante la cuarentena, tuvieron que negociar por fuera del decreto un precio que les sirva a ambas partes: inquilinos-propietarios.

Desde Mi Presupuesto Familiar les dejamos un punteo de los principales ítems de la resolución de emergencia que se aplica en estos casos y que pueden haberse presentado a lo largo de estos meses:

Está prohibido desalojar a inquilinos por falta de pago. La medida abarca a inmuebles destinados a:

  • Vivienda única urbana o rural. También a habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
  • Viviendas destinadas a actividades culturales o comunitarias.
  • Propiedades rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
  • Predios alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
  • Casas alquiladas por Pequeñas y Medianas Empresas conforme a lo dispuesto en la Ley N° 24.467.
  • Inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (Inaes).

¿Qué pasa con los propietarios?

La medida dispone de una excepción para el locador que acredite depender del alquiler para cubrir sus necesidades básicas. En estos casos, se debe realizar una mediación antes de acudir a la Justicia, en situaciones donde se presenten controversias entre las partes.

Vencimientos de contratos en cuarentena

Un 30,8% de los encuestados de ZonaProp manifestó que en cuarentena se les venció el contrato de alquiler. Otros, en tanto, pudieron llegar a un acuerdo con los dueños de los inmuebles y cerrar un precio que les sirva a ambas partes. Aunque ese arreglo está fuera del DNU y sólo es un acuerdo de palabra entre inquilino-propietario.

Durante el período de 180 días está prohibido:

  • Efectuar desalojos y rescindir contratos hasta el 30 de septiembre inclusive.
  • Los precios de los alquileres siguen fijados al valor de marzo. De generarse deudas, se pagarán en octubre en un plazo de entre 3 y 6 cuotas.
  • Los inquilinos pueden exigir los datos bancarios a fin que se les garanticen los medios para el pago de los alquileres. El pago por transferencia o depósito no puede sufrir aumentos ni penalizaciones.
  • Los contratos de alquiler que se vencieron luego de iniciada la cuarentena quedan prorrogados automáticamente hasta el 30 de septiembre.
  • En aquellos distritos donde la actividad inmobiliaria ya fue autorizada, las medidas que establece el DNU siguen vigentes hasta el 30 de septiembre.

Panorama a nivel nacional

Un relevamiento del portal de alquileres ZonaProp indicó que el 71,2% de los encuestados, de un total de 6.040 personas en Argentina, afirmó que necesita mudarse de forma urgente pero que debido a la cuarentena no pudo concretarlo.

Un 12,2% afirmó que necesita hacerlo porque el alquiler que pagan es caro. Otro 4,6% expresó que tiene que vender su casa por necesidades económicas y por las circunstancias coyunturales no puede hacerlo. Un 3,1% manifestó haber comprado una propiedad y no haber podido tomar posesión, por lo tanto, debe seguir alquilando.

Otra situación límite que están atravesando algunos de los consultados es que firmaron un contrato nuevo de alquiler y aún no pudieron mudarse (17,7%). Mientras que el 31,6% relató que siente la falta de espacio y está incomodo en su vivienda.

Con las flexibilizaciones que se fueron incrementando, algunas inmobiliarias abrieron sus puertas. Además, los fleteros ya pueden realizar mudanzas durante los fines de semana.

¿Qué pasa con los contratos comerciales?

Los locales comerciales y de oficinas que tuvieron mínima o nula actividad durante estos meses sufrieron las consecuencias. En el decreto no sólo se protege a los inquilinos, también hay un apartado para los dueños de inmuebles como ya se explicó.

La norma apunta a las viviendas familiares, las pequeñas producciones, las actividades culturales, los monotributistas, los profesionales y las pymes. Pero no es la única norma que sacan a relucir los especialistas en contratos.

En general, las familias mantienen el pago de su alquiler, pero el problema se concentra en los comercios que tienen sus puertas cerradas. Según relevamientos, entre 20 y 25% de los inquilinos incumplió con el pago de abril. Y en ese porcentaje hay un gran número de comerciantes.

En el caso de las locaciones comerciales y corporativas, hay lineamientos del Código Civil y Comercial que se pueden aplicar en casos de fuerza mayor o fortuita. Tanto los asesores legales como las distintas partes involucradas, remarcan la necesidad de llegar a acuerdos de buena fe para mantener la relación entre las partes. 

No todos los casos son iguales. Entre los propietarios prevalece el interés de cuidar a un buen inquilino. Y en los locatarios la continuidad de su actividad en el local cuando esto se recupere.

Grandes locadores

En las grandes superficies, los súper e hipermercados siguen trabajando, pero los shoppings abrirán con esquemas especiales en los próximos días. La cámara nacional que los agrupa pide un crédito especial para los gastos de personal y las expensas.

Normas aplicables: inquilinos con problemas

Decreto 320/2020. Abarca a inquilinos de viviendas, pequeñas producciones rurales, actividades culturales o comunitarias, monotributistas, profesionales autónomos, pymes comerciales, industriales o de servicios, y cooperativas. Exceptúa casos de propietarios vulnerables.

Beneficios. Suspende desalojos o lanzamientos hasta el 30 de septiembre. Prorroga los contratos actuales sin ningún trámite hasta la misma fecha. Mantiene el precio de la locación de marzo, desde octubre la diferencia se paga en tres a seis cuotas. La deuda por no pago se abona en cuotas también desde octubre, sin penalidad ni intereses.

Código Civil y Comercial. El artículo 1.203 señala. “Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”.

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Por: comunidadpresupu-admin

Comentarios

32 respuestas a “Alquileres y coronavirus: qué pasa con los pagos y los contratos”

  1. Maria1991 dice:

    Buenas tardes,

    Se puede desalojar a alguien no afectado por la situacion de la cuarentena ? es decir que nunca dejo de trabajar durante la cuarentena, que ya debe 3 meses de alquiler y se vencio su contrato

  2. Andres Garcia dice:

    hola , consulto, estuve 30 meses como inquilino con una renovacion. me quieren cobrar penalidad por resicion anticipada transcurridos 6 meses (por el contrato de renovacion) , corresponde? que resolvio la justicia en casos similares? gracias!

  3. Fer TM dice:

    Hola, necesito ayuda. Tenia una oficina cuyo contrato vencio el 31/05. La inmobiliar al dia de hoy sigue sin atender al publico. No puedo continuar con mi negocio y cerramos. Desde mayo a dia de hoy pagamos pagamos igual expensa, impuestos municipales, renta, agua, alquiler.. todo. Hoy por hoy queremos devolver las llaves, estamos sin contrato, que me pueden cobrar o no tendria que tener problemas???? La oficina ya la pintamos y limpiamos. Gracias por la ayuda

    • Paula Martinez dice:

      Hola.
      Comunicate con la inmobiliaria, deberían tener atención virtual o telefónica. Si el contrato ya terminó no hay problema para que devuelvan las llaves sin ningún recargo.

  4. Maria dice:

    Hola, alquilo una oficina comercial y quisiera rescindir el contrato. Mi consulta es porque el covid me encontró en el exterior sin plan de vuelta. Se puede rescindir a distancia?

    • Paula Martinez dice:

      Hola. Depende el caso. Es muy probable que necesites firma certificada y tengas que ver cómo hacerlo.
      Te sugiero consultarlo con la inmobiliaria para ver cómo es.

  5. rob dice:

    hola.
    Tengo un contrato de alquiler por 24 meses y nunca me retrase en el pago ni en facturas y expensas a pesar de la cuarentena, como garantia deje dinero en dolares…
    Ahora por temas de la cuarentena no voy a poder seguir rentando y quiero finalizar el contrato en el mes 7 que es hasta donde podria seguir pagando, tengo que pagar una multa o algo asi por no quedarme los 24 meses? avisandole con tiempo que no voy a poder seguir rentando? me preocupa mi garantia, ayuda por favor.

    • Paula Martinez dice:

      Hola.
      La multa es de 1,5 mes si rescindís durante el primer año y baja después.

  6. Gabriel Marcasso dice:

    Que sucede con los contratos de alquiler para estudiantes que viven en otras localidades y están imposibilitados de utilizar el inmueble y el locador reclama el pago del canon del alquiler?

    • Paula Martinez dice:

      Hola.
      En ese caso, se podría encuadrar en casos donde, al no hacer uso de la propiedad, no es obligatorio el pago. Creo que lo mejor es tratar de llegar a un acuerdo entre las partes porque, en caso contrario, tendrías que recurrir a algún abogado que te asesore.

  7. Buenas tardes mi nombre es cesar
    Llevo alquilando 11 meses y mi contrato es x dos años y ahora el propietario me dice que vendió el dpt y que me tengo que ir .
    También me dice que el contrato es un papel sin valor ya que no lo certifico x que trate con el dueño directo no se que hacer ni a donde recurrir y si realmente tiene razón me atrasé solo un mes en el pago x que me quede sin trabajo x la pandemia pero me reinvente y ya puedo pagar mis deudas agradecería que me puedan decir que puedo hace ya que no estoy en condiciones de irme a alquilar a otro lado x que no cuento con un ahorro para lograrlo ya que estoy viviendo el dia a día desde ayer que no duermo quisiera saber cuales serían mis derechos en este problema
    Desde ya muchas gracias

    • Paula Martinez dice:

      Hola César.
      Te sugiero que te comuniques lo antes posible con Defensa del Consumidor y que ellos te asesoren sobre los recursos legales que tenés en estos casos y qué pasos podés dar. Slds.

  8. Aaron dice:

    Hola
    Estoy alquilando una vivienda hace ya un año , el contrato vence el año próximo en julio
    Con el tema de la cuarentena no estoy pudiendo entregar los pagos a tiempo ya se me acumularon 3 meses y la inmobiliaria me quiere hacer pagar cuanto antes , puede esperar hasta septiembre o octubre o que pueden cobrarme intereses por día como normalmente seria por un pago atrasado?

    • Paula Martinez dice:

      Hola.
      El DNU impide el desalojo por falta de pago hasta septiembre y, además, dice que la deuda que se acumule en este período se pagará a partir de octubre con intereses: https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/227247/20200329
      «ARTÍCULO 7°.- DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.»

  9. LILIANA TRITTEN dice:

    Hola, buenas noches. Te hago una consulta: A principios del mes de marzo 2020 alquilé un departamento en Rosario, nosotros vivimos en el interior, para que mi hijo se fuera a estudiar a la universidad. Hace seis meses que pago el alquiler y nunca se pudo mudar. Puedo rescindir el contrato si en el mismo no existe la cláusula de rescisión? Muchas gracias! Saludos

    • Paula Martinez dice:

      Hola. Se puede rescindir un contrato por acuerdo entre las partes.
      Incluso el Código Civil permite no pagar el alquiler si no se hace uso de la propiedad (es un artículo sujeto a interpretación, pero está). Te lo comento como argumento para negociar el tema. Slds.

  10. Maria Julia Cerrudo dice:

    Buen dia:
    Necesito saber, Si el contrato se rescinde el 30/09, y durante el periodo anterior se dieron los aumentos del monto del alquiler, los que no fueron abonados por adherirnos al Decreto, que pasaría con esos montos no abonados, los que deberían abonarse a partir del 01/10, fecha posterior a la rescicion?
    Muchas gracias!
    Saludos cordiales

    • Paula Martinez dice:

      Esto es lo que dice el DNU: https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/227247/20200329
      «ARTÍCULO 6°.- DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del artículo 4°, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.«

  11. oscar dice:

    quisiera saber como puedo sacar de mi casa a una inquilina q n me paga su alquiler y cuyo contrato finalizo en marzo.
    intente llegar a un acuerdo pero la dama n me atiende ni me responde los llamados . contrate abogado pero la dama n se quiere ir .
    yo necesito volver a mi casa . mientras tanto yo estoy viviendo de prestado en lo de mi suegra.

    • Paula Martinez dice:

      Si no estás trabajando con una inmobiliaria, vas a tener que consultarlo con un abogado.

    • Fabiana Perez dice:

      Hola
      Te hago una consulta, tengo una propiedad alquilada, la inquilina me está pagando el alquiler pero desde marzo que no paga las expensas, dice que puede no pagarlas por la norma que salio del covid 19, es correcto?

      • Paula Martinez dice:

        Hola.
        Si la inquilina sigue ocupando la propiedad, tiene que seguir pagando todo. Si hay falta de pago lo puede abonar desde octubre en cuotas.
        Los casos en que se arregló que no paguen expensas o parte del alquiler es cuando no se pudo ocupar el inmueble, o en el caso de los comercios cuando estuvieron cerrados (o una oficina en la que no se puede trabajar).

  12. cecilia dice:

    hola..La inquilina dejo de pagarme el alquiler ..no me dio su numero de celular..no puedo ubicarla….Tengo un hijo con discapacidad …estoy alquilando …necesito me aconsejen que hacer gracias ..

    • Paula Martinez dice:

      Hola. Estos son temas por los cuales siempre es mejor usar una inmobiliaria.
      Si no la tenés y no te podés contactar ni sacarla del lugar, tendrás que pedir asesoramiento legal.

  13. soledad dice:

    Consulta, el decreto de no cobrar intereses hasta septiembre por atraso en el pago, tambien alcanzza las expensas? o solo el alquiler?

  14. Flor maiten dice:

    Una consulta, debo 3 meses de expensas (por covid 19 estoy cobrando la mitad de mi sueldo) y un familiar me ayuda a pagar el alquiler.
    No me quieren cobrar el alquiler sin que cancele mi deuda de las expensas ( para abonar las expensas y achicar mi deuda puedo hacer pagos parciales ) . ¿Puedo pagar solo expensas y en octubre pagar toda la deuda del alquiler en 6 cuotas?

    • Paula Martinez dice:

      Hola.
      Yo diría que en estos casos lo mejor es hablar con los propietarios y tratar de llegar a un arreglo. Entre lo que dice la normativa (fijate lo que está en esta nota) y lo que está pasando cada parte, si la prioridad es seguir con el alquiler y evitar ir a la justicia o algo así.

  15. Fernando dice:

    Hola
    te hago una consulta, para comprar los 200 dls por mes, si en el banco NO tengo cuenta de dls, puedo ir a comprarlos por ventanilla? además, tengo que tener la plata ahí? o puedo ir con los pesos en la mano?

    • Paula Martinez dice:

      Hola.
      Depende cada banco, la mayoría no recibe compras con dinero en efectivo.
      Si el banco no te permite, podés comprar en una casa de cambio.

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