¿Convienen los créditos hipotecarios a 30 años?
10/04/2017
Los bancos públicos comenzaron a ofrecer créditos hipotecarios en UVA a 30 años y esa es una muy buena noticia para algunas personas que no pueden pagar una cuota demasiado elevada.
Sin embargo, para muchas otras familias ese plazo tan largo tiene inconvenientes, que vamos a analizar en esta nota.
Características
Los créditos a 30 años son a tasa fija y están expresados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), es decir, se ajustan por inflación.
Por esta razón, la cuota permanece establece y el capital adeudado se va reduciendo con la amortización, pero siempre medido en términos de poder adquisitivo. Medido en pesos (términos nominales) los valores aumentan.
Esta es una gran diferencia con los préstamos hipotecarios tradicionales, en los cuales, el deudor “apuesta” a que la deuda y las cuotas se licúen en el tiempo con la inflación. En el caso de las UVA, esto no sucede. En esta otra nota te cuento por qué, a pesar de esto, creo que los créditos en UVA son más convenientes que los que están en pesos.
CÓMO SON. Así funcionan los créditos hipotecarios ajustados en UVA.
Por ahora, son tres bancos públicos quienes ofrecen créditos a 360 meses: Nación, Provincia de Buenos Aires (Bapro) y Ciudad de Buenos Aires. El primero es para todo el país y, los otros dos, están limitados a su área de cobertura (Al final de esta nota podés ver las características de cada uno).
Los destinos son compra, ampliación, terminación, refacción y construcción de vivienda única. Sólo el Bapro acepta que el deudor tenga otro inmueble.
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A favor y en contra
Ahora sí, vamos a analizar las ventajas y desventajas de un plazo tan largo.
Edad. Lo primero que tenés que tener en cuenta es que, si vas a estar pagando 30 años tu crédito, tenés que ser una persona o familia joven. Los bancos ponen un tope de edad a la cual vas a llegar al terminar todas las cuotas y eso no puede ser mucho más que la edad de jubilación.
Ejemplo; si el tope son 65 años, si superás los 35 años te van a dar menos de 30 años de plazo.
Cuota. La principal ventaja de un plazo mayor es pagar menos cuota por la misma cantidad de dinero. Por ejemplo, si pedís un millón de pesos en el Banco Nación, la primera cuota inicial de un plazo de 10 años es de $ 10.264; de 20 años, es de $ 6.175; y en 30 años, de $ 4.866.
De todos modos, a medida que se agregan años la cuota baja menos. Entre 20 y 30 años la diferencia no es tan grande como entre 10 y 20 o entre 15 y 20.
Pero… A medida que se agregan años para pagar, también se agregan intereses. Un punto porcentual puede no ser muy relevante en un préstamo a uno o dos años, pero cuando es de 10, 20 o 30 años impacta muchísimo. A esto hay que sumar la cantidad de meses que pagarán seguros, impuestos y gastos administrativos.
Y, lo más importante, en un crédito a tasa fija (amortización sistema francés), los intereses se cancelan más al principio. Si tenés que pagar más intereses, esto quiere decir que estos van a ser una parte muy importante de las primeras cuotas y no vas a cancelar casi nada del capital. Mientras más largo sea el préstamo más tiempo vas a demorar en amortizar una porción importante de tu deuda.
Cancelación. ¿Qué impacto tiene lo anterior? Que, si dentro de 10, 15 o 20 años querés cancelar tu deuda vas a seguir debiendo gran parte del capital. Esto no es descabellado, quizá quieras cambiar de vivienda, algo totalmente esperable si el crédito lo sacaste muy joven y tu familia evolucionó.
El problema es que el capital se ajusta en términos de poder adquisitivo, lo cual quiere decir que no se va a licuar (como lo haría con un crédito en pesos), por lo que cancelar la deuda se te va a complicar.
En el ejemplo anterior (un millón de pesos del Banco Nación), en la primera cuota a 10 años de plazo, el 68% de lo que pagás ($ 6.972) va a cancelar tu deuda; en la simulación a 20 años, el 47% del monto ($ 2.883) va a amortización; y, en 30 años, solamente el 32% ($ 1.574) reduce el capital adeudado.
Conclusión
Me siguen pareciendo más convenientes los créditos hipotecarios en UVA que en pesos (los tradicionales). En el segundo caso, implica un sacrificio mucho mayor al momento de sacar el préstamo, que es el momento en el cual seguramente necesitás el dinero; con un costo menor en el futuro cuando, muy probablemente, tu situación económica sea mejor y no te haga falta (en general, la gente tiende a incrementar sus ingresos en el tiempo, no al revés).
En cuanto al plazo, los 30 años me parecen excesivos en términos generales, y en el caso de los créditos en UVA mucho más. Las cuotas bajan, es cierto, pero lo hacen muy poco porque los intereses suman mucho en plazo tan largos; y, lo peor, en los primeros años (yo diría, la primera mitad del plazo) no cancelás casi nada de capital.
30 años es mucho tiempo y, es muy probable, que quieras cambiar de vivienda y cancelar el préstamo y tu deuda seguirá siendo demasiado alta dentro de 10 o 15 años.
Solamente sacaría un crédito a 30 años si tus ingresos son tan bajos que no hay forma que puedas pagar una cuota más alta acortando el plazo.
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Características
Aquí te resumo algunas de las tres líneas que se ofrecen a 30 años en UVA. Consultá los sitios web de los bancos para más precisiones y para ver si las condiciones siguen vigentes cuando quieras sacar tu crédito.
Banco Nación
Destinos. Adquisición, cambio, ampliación, refacción, terminación y construcción de vivienda única de ocupación permanente.
Montos. Entre $ 250.000 y $ 2.480.00. Hasta el 80% del valor de compra o tasación.
Tasas de interés. 3,5% para clientes con paquete de productos; 4,5% para el resto. CFT a 30 años: 3,97% TNA (clientes); 4,96% (resto).
Relación cuota/ingreso. 20% para construcción; 25% para el resto.
Más información. www.bna.com.ar
Banco Provincia de Buenos Aires
Destinos. Adquisición, ampliación, refacción, terminación o construcción de vivienda. Compra de partes indivisas.
Montos. Hasta el equivalente en pesos de 150.000 UVA (9/4/2017: $ 18,17; máximo: $ 2.725.500) Hasta el 80% del valor de compra o tasación para cuentas sueldo, hasta el 75% para el resto.
Tasas de interés. 5.9% para clientes con cuenta sueldo; 7,5% para el resto.
Relación cuota/ingreso. 25% con dos titulares; 30% para tres.
Más información. www.bancoprovincia.com.ar
Banco Ciudad de Buenos Aires
Destinos. Adquisición, ampliación, mejora y refacción de vivienda única de ocupación permanente.
Montos. Hasta $ 2.000.000. Hasta el 75% del valor de compra o tasación.
Tasas de interés. 5,9% TNA. CFT a 30 años: 6,11% TNA (clientes).
Relación cuota/ingreso. 25%.
Más información. www.bna.com.ar
Compará toda la oferta de créditos hipotecarios en UVA.
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Por: comunidadpresupu-admin
Hola. Muy buena nota.
Saque un Hip. UVA. Pero el salto del dólar de 17.5 a 20 me significó pasar el plazo de 20 a 30 años.
Eso por un lado. Y por el otro, un dinero con el q contaba, no lo tuve. Eso implicó pedir más con lo cual acepte pagar mas cuota.
En resumen que super largo (30 años) y con cuota alta 13000 pesos y subiendo. El monto fue 101000 Uvas. En marzo 2018. Valían 22 cada UVA. Y el dolar valía 20.
Pero que paso.
Yo me quedé para mi con 17000 dólares que no los quise meter en esto.
Ahora bien. Esos dólares me significaban en su momento una cierta cantidad de Uvas (17000 x 20 / 22 ) pero hoy con el dólar a 40 me significan mucho mas (17000 x 40 / 26.5). Porque mientras que el dolar paso de 20 a 40 las uvas pasaron en este periodo de 22 a 26.5.
Siendo así las cosas.
USO ESOS DÓLARES PARA ACHICAR EL PLAZO DEL PRESTAMO ??? O me quedo con los dólares??
POR favor sacame está gran duda !!!!
Mil gracias por tu ayuda.
Sergio
Hola Sergio,
Yo te puedo dar mi opinión pero todo depende de tu situación.
Creo que, si podés pagar la cuota sin problemas, lo mejor es invertir los dólares para que te den un rendimiento. Salvo que cancelar parte de la deuda te reduzca la cuota mensual en forma significativa y, realmente lo necesites.
No le veo mucho sentido achicar el plazo porque vas a seguir pagando lo mismo. Por otra parte, si bien la deuda en $ subió, tené en cuenta que la propiedad que compraste también. Por lo tanto, el día de mañana si tenés que venderla vas a poder cancelar el saldo del crédito sin problema.
No creo que haya que desesperarse en estos momentos, mejor esperar que la cosa se calme antes de tomar decisiones (salvo que estés ahorcado y no puedas pagar). Si ya decidiste no usar los dólares en la compra del inmueble es porque los querías para otra cosa y si el día de mañana los necesitás no los vas a tener, ni vas a volver a sacar un crédito hipotecario a largo plazo.
Espero que te sirva mi opinión.
Slds.