Ahorro e inversión

Créditos hipotecarios: 9 puntos a tener en cuenta antes de comprar una vivienda

05/02/2018

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Los créditos hipotecarios en UVA están en pleno funcionamiento en bancos privados y públicos y la demanda ya impacta en el mercado inmobiliario argentino.

Si estás en el proceso de comprar una vivienda, después de pasar por el banco para asegurarte cumplir con los requisitos personales, te recomendamos que tengas en cuenta estos puntos para evitar sorpresas en el camino:

1- EL VALOR DEL DÓLAR

Este tema no es menor en un contexto de variación del tipo de cambio a veces diario. Ocurre que mientras el precio de la mayoría de las propiedades se fija en dólares, el banco presta el dinero en pesos. Entonces una casa que hoy cuesta 100 mil dólares o 2 millones de pesos, el mes que viene puede valer 2.100.000 pesos.

Si esa variación ocurre durante el proceso de otorgamiento del crédito, que lleva entre 60 y 90 días de acuerdo al banco, hay que contar con el dinero extra para poder concretar la operación. El problema es que hoy nadie te puede asegurar cuánto será ese dinero extra.

Para cubrirte y no correr riesgos, conviene llegar a un acuerdo con el vendedor antes de comprometerte con una seña o reserva. Por ejemplo: por escrito, establecer un tope en el valor del dólar en función del dinero que tengas, o ponerse de acuerdo en tomar el precio del dólar de determinado día, o fijar el valor de la propiedad en pesos, etcétera.

PARA LEER. Cómo funcionan y cuáles son los pro y los contra de los créditos ajustados.

2- VALOR DE LA TASACIÓN

Cuando presentás todos los papeles al banco, los tuyos y los de la casa que tenés en vista, el siguiente paso es la visita del tasador que dispone el banco.

Lo que surja de su trabajo es determinante, porque el banco te va a prestar una suma de dinero de acuerdo al monto de tasación.

Si la tasa por un monto menor al real de venta es probable que el dinero no te alcance para comprarla. Por eso, por experiencia de agentes inmobiliarios, si durante la visita el tasador pregunta cuál es el valor de venta, conviene inflarlo un poco para evitar el desfajase.

3- GASTOS ASOCIADOS

Además de todos los gastos administrativos, de otorgamiento, seguros, etcétera, que están incluidos en las cuotas, cuando se concreta la operación el comprador debe tener el dinero para la escrituración de la casa (un 3% del valor de la propiedad), y, si es a través de una inmobiliaria, hay que contemplar gastos de comisión (también ronda el 3%), entre otros gastos asociados que suman varios miles de pesos.

4- CUÁNTO DINERO EXTRA HACE FALTA

Con esos tres puntos aclarados, antes de embarcarte en una operación agarrá la calculadora y tené en cuenta que el préstamo del banco es para cubrir un 70 o 75 por ciento del valor total de la propiedad, de acuerdo a la entidad bancaria. El resto debe ser ahorro tuyo.

Además, la cuota que deberás pagar también tendrá relación directa con el monto que solicites. Aunque seas apto para pedir el monto más alto, verificá que no se te haga cuesta arriba el pago mensual.

5- EDAD DEL QUE SOLICITA EL CRÉDITO

Los bancos tienen diferentes edades máximas que ponen como tope para el otorgamiento de créditos. La edad del solicitante es importante, porque el monto del préstamo y la cuota dependen, entre otras cosas, de la edad y el plazo de devolución. Los que prestan a 30 años, por ejemplo, lo hacen a personas de no más de 31 años. Averigua en tu banco cómo son los requisitos.

6- LA RESERVA O SEÑA

Cuando estés seguro de que vos y la propiedad son aptos para el crédito, entonces viene la parte de la reserva o seña. Hay una diferencia sustancial entre una modalidad y otra.

Reserva: en general, la propiedad se deja de ofrecer en el mercado, aunque la reserva no obliga al vendedor a ningún resarcimiento en caso de que la operación no se concrete. La firma el posible comprador y el importe queda sujeto a la aprobación del propietario.

Seña: en cambio, la seña tiene mayores riesgos para el vendedor, ya que si decide no hacer la venta, debe devolver el doble de lo recibido. Si el comprador se arrepiente, pierde el importe entregado. Ambas partes firman el compromiso.

A veces se firma un pagaré, otras se entrega el dinero en efectivo a la inmobiliaria, otra va como forma de pago de la propiedad. En todos los casos conviene averiguar bien cuál es la modalidad.

7- MEJOR POR INMOBILIARIA

Aunque los gastos son más altos porque hay que pagar una comisión, a veces es conveniente operar a través de una inmobiliaria. O al menos tener alguna referencia del vendedor y la propiedad. Cuando se hace a través de una inmobiliaria, te asegurás de que la vivienda está en condiciones de escriturarse con una hipoteca.

8- QUÉ PASA SI HAY INQUILINOS

Muchos departamentos o casas aptos para ser vendidos mediante crédito hipotecario están alquilados. La mayoría de los bancos no permite comprar una propiedad alquilada y que continúe con esa modalidad varios meses más.

Si es el caso de la vivienda que pretendés comprar, averigua qué se puede hacer. Habla con el banco y revisa el contrato de alquiler.

PARA LEER. Toda la oferta de créditos hipotecarios en UVA.

9- NO DEJES NADA LIBRADO AL AZAR

Antes de embarcarte en la compra de una vivienda, además de hacer cálculos, no te quedes con ninguna duda: ¿qué pasa si se cae el crédito por alguna cuestión personal? ¿tenés que resarcir al vendedor? ¿qué pasa si la propiedad finalmente no es apta? ¿se puede empezar de nuevo? ¿qué pasa si en el período que lleva el trámite aparece otro comprador con todo el dinero? ¿qué grado de compromiso tiene el vendedor?

Si todos los acuerdos se pueden dejar por escrito, mejor. Para evitar sorpresas, habla con el banco, el vendedor y la inmobiliaria para conocer todos los escenarios posibles.

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Por: comunidadpresupu-admin