Créditos hipotecarios: la oferta disponible (2º parte)

Esta nota es de 2013, mirá acá la oferta de los nuevos créditos hipotecarios de 2016.

En los últimos años los créditos hipotecarios se restringieron mucho ya que prestar a largo plazo, en un país con inflación, implica aplicar tasas de interés muy elevadas que hacen que las cuotas iniciales se encarezcan.

Para solucionar este tema, algunos gobiernos ofrecen algunas líneas con subsidio de tasa, pero restringido a determinadas situaciones. De todos modos, algunos bancos públicos y privados todavía siguen mantienen créditos destinados a la vivienda.

Antes de seguir leyendo esta nota, te recomiendo ver la primera parte “Créditos hipotecarios: todo lo que tenés que saber”, con lo que deberías tener en cuenta para evaluar la línea que más se ajusta a tus necesidades.

Créditos subsidiados por el Gobierno

Las líneas de crédito oficiales tienen tasas más bajas, y muchas veces plazos más largos, que el resto aunque suelen estar restringidos.

En general, financian un monto más bajo que el que ofrecen los bancos y los destinos promueven la compra de la primera vivienda familiar y la construcción.

Si bien el interés es menor, en la actualidad no hay créditos vigentes con tasa fija por todo el período, sólo por los primeros años. Así, la cuota en el futuro se modificará.

Procrear. Este crédito es el único del sector público (Gobierno nacional) vigente para todo el país. Tiene como objetivo reactivar la construcción.

Tiene tres modalidades para quienes ya tienen terreno: construcción, ampliación o refacción, y terminación, y una para quien no lo tiene: desarrollos urbanísticos.

Además, a partir de octubre de 2013 se agregan otras dos líneas: una para compra de terreno y construcción de vivienda, y otra para adquisición de vivienda a estrenar antes de diciembre de 2014.

Para obtener los créditos, los interesados deben inscribirse en sorteos que se realizan en forma periódica (a través de la página web de Procrear o del Banco Hipotecario, la entidad encargada de la tramitación).

La característica distintiva de estos créditos es que los solicitantes no deben superar un determinado nivel de ingresos familiar (ahora se amplió a $ 30.000). Además, mientras más bajo sea este nivel, mejores serán las tasas, plazos y gastos administrativos. Mirá aquí las características de las líneas Procrear.

Ciudad de Buenos Aires. Para quienes viven en Capital Federal, el Gobierno porteño lanzó la línea Mi Casa BA para la compra de vivienda única, familiar y permanente.

La característica distintiva es que la tasa es fija (5%) pero el capital se va ajustando en el tiempo. La variable de ajuste es la canasta de precios que elabora la ciudad (canasta hogar 5 CABA). De esta manera, la deuda irá subiendo y también la cuota.

Se presta hasta 1 millón de pesos, hasta el 80% del valor de la vivienda (más información http://vivienda.buenosaires.gob.ar/)

Córdoba. La Provincia subsidia la tasa de una línea hipotecaria (Tu Hogar) que se ofrece a través del Banco de Córdoba.

Es para la compra de viviendas con una antigüedad no mayor a cuatro años, o para construcción de inmuebles dentro del territorio provincial.

Tiene una tasa fija los primeros años 3 años y luego variable, el monto máximo es de $ 500.000 y el plazo llega hasta 240 meses. Ver características de las líneas de bancos.

Créditos de los bancos

El sistema financiero argentino endureció las condiciones de acceso a los créditos hipotecarios, pero todavía hay bancos públicos y privados que ofrecen líneas de este tipo.

En la actualidad, según nuestro relevamiento, hay ofertas de los bancos: Nación, Bapro (Provincia de Buenos Aires), Ciudad (de Buenos Aires), Bancor, Macro, Credicoop, BBVA Francés, Hipotecario, Galicia y Santander Río. Hay otras entidades que ofrecían líneas hipotecarias hasta hace poco tiempo pero las suspendieron o restringieron.

Tasas. Las fijas (o sea, las que mantienen la misma cuota durante todo el plazo) son escasas, sólo muy pocas entidades las ofrecen y el nivel es superior al de una tasa variable. Oscilan entre 18,9% y 27%, según el banco, el plazo y los destinatarios.

Lo más común es ver tasas combinadas (fijas los primeros años y luego variable) o variable. Esta última se ubica entre 14,75% y 20,9%. De todos modos, hay que considerar que este nivel está elevándose mes a mes debido a la suba de las tasas que se toman como referencia (plazos fijo y Badlar).

CFT. El costo financiero total varía en cada línea según el monto, el plazo y las características de los titulares de los créditos (edad, si son uno o dos, etcétera). Los que publican los bancos en sus páginas web oscilan entre 15,55% y 33,1% para las líneas de compra de vivienda.

Plazos. Hay una variedad entre 120 y 240 meses.

Destinos. A diferencia de las líneas subsidiadas por el Estado, en los bancos se pueden conseguir créditos para compra de vivienda única o segunda vivienda, de ocupación permanente o no, para construcción, ampliación o terminación y refacción, con distintas características cada una.

Montos. Los montos máximos que otorgan los bancos van desde $ 300.000 hasta $ 1.000.000 (en el caso del Bapro se estira al equivalente en pesos de U$S 250.000).

Sin embargo, esto está restringido por dos factores: el valor final de la vivienda o del proyecto para construir (se financia sólo un porcentaje), y los ingresos familiares de los solicitantes, ya que la primera cuota, por lo general, no debe superar el 30% o el 40% del ingreso disponible “en blanco”.

Otras cuestiones a considerar. Los gastos administrativos, tanto los incluidos en las cuotas como los que se pagan al inicio son otro punto muy importante que pueden hacer varias sustancialmente el CFT de una línea, más allá de la tasa nominal.

Mirá aquí las características de las líneas hipotecarias de los bancos.