Créditos hipotecarios UVA (ex UVI) vs. Banco Nación, ¿cuál conviene?
05/09/2016Varios bancos están ofreciendo préstamos para la vivienda ajustados. En esta nota te cuento por qué creo que son más convenientes que la línea a tasa fija del Banco Nación.
Varios bancos están ofreciendo préstamos para la vivienda ajustados. En esta nota te cuento por qué creo que son más convenientes que la línea a tasa fija por 3 años del Banco Nación.
Cuando se habla de créditos de largo plazo, ajustados por inflación, es normal que uno tenga miedo a lo que puede suceder en el futuro. Pero, la verdad, que la nueva herramienta, la Unidad de Vivienda (UVA) , antes llamados UVI, es hoy la mejor alternativa para poder tener un préstamo para tu casa con una cuota accesible.
Creo que, en lugar de tener “miedo” hay que tratar de minimizar los riesgos y utilizar este nuevo instrumento tan conveniente.
Además, tenés varios bancos para elegir, según el que más te convenga.
CÓMO SON. Características de los créditos ajustados por UVA (ex UVI).
PARA ELEGIR. La oferta de los bancos para comparar.
Mirá en las notas anteriores las características. Pero, ahora, te quiero mostrar una comparación entre las líneas a tasa fija en UVA y las que ofrecen una tasa fija en pesos.
Las diferencias
Unidad de medida. La principal diferencia entre una y otra línea es que, mientras un préstamo se expresa en UVA, el otro está en pesos. Ejemplo, a la cotización del 01/09/2016 (UVA= $ 16,36), te prestarían 61.125 UVA o $ 1.000.000.
Es decir, en los primeros, la deuda y las cuotas están en UVA (su cotización en pesos varía todos los días según la inflación); en el segundo, ambas variables están en pesos.
Tasa de interés. En el caso de los créditos en UVA, la tasa es fija durante todo el plazo (10, 15 o 20 años). Los préstamos del Banco Nación tienen una tasa fija durante los 3 primeros años, pero después es variable.
Cuotas. En los primeros, la cuota es fija en UVA, pero, como la cotización de esta UVA se mueve todos los meses, la cuota en pesos va aumentando (más o menos, según la inflación).
El crédito hipotecario del Nación, mantiene la misma cuota durante los primeros 36 meses y después aumenta según la variación salarial.
Ventajas de una y otra
Cuota inicial. El punto a favor más importante (clave a la hora de decidir) de los créditos en UVA es que la primera cuota es muchísimo más baja. Esto se debe a que la tasa de interés es mucho menor (alrededor del 5%, frente al 15% de costo total en el préstamo del Banco Nación).
Esto también implica que necesitarás justificar un ingreso familiar mucho más bajo en el primer caso.
Visto de otro modo, pagando la misma cuota inicial, en un crédito con UVA podés sacar un préstamo de mayor monto que en la línea en pesos.
Mirá estos ejemplos. Cuota inicial para un monto de $ 1.000.000
- A 15 años de plazo. Banco Hipotecario: $ 7.856 (479,61 UVA al 4/9/16); mira el simulador; los otros bancos tienen montos similares. Banco Nación: $ 14.650,77 (simulá tu préstamo).
- A 20 años de plazo. Banco Santander Río: $ 6.572 (401,22 UVA). Banco Nación: $ 13.769,71.
Con una cuota inicial de $ 10.000, podrías pedir:
- A 15 años. Hipotecario: $ 1.271.455. Nación: $ 682.558.
- A 20 años. Santander Rio: 1.521.607. Nación: $ 726.232.
Como ves, en el caso de los créditos con UVA, con la misma cuota podés pedir alrededor del doble de monto que en el caso del préstamo del Banco Nación. O bien, si querés un monto fijo, la cuota será en el primer caso, la mitad.
Evolución. Si bien al ver la cuota inicial no hay mucho más que decir, seguro que lo que te interesa es lo que sucederá después, si podrás pagar la cuota o no.
Como te dije, en los créditos con UVA, la cuota va subiendo todos los meses por inflación; en los préstamos del Nación, los primeros tres años, la cuota es fija y después varía por salarios.
Vamos a ver en dos partes:
- Los primeros tres años. Como viste, la cuota UVA es alrededor de la mitad de la del Nación, en el mismo plazo. Ahora, como la primera va a ir subiendo y la segunda no, veamos cuál conviene.
Tomemos un cálculo bastante pesimista: supongamos que la inflación durante los próximos 12 meses será del 2% mensual (26,8% anual), en los 12 siguientes, del 1,5 por mes% (19,6%) y en los otros 12, del 1% (12,7%). Recordá que no hay que mirar la inflación para atrás, sino para adelante y las estimaciones están por debajo.
La evolución de las cuotas sería la siguiente:
| Cuota n° | Cuota fija en UVA (ex UVI) | Cuota fija en $ Banco Nación | Inflación mensual |
| 1 | 10.000,00 | 20.000,00 | 2,0% |
| 2 | 10.200,00 | 20.000,00 | 2,0% |
| 3 | 10.404,00 | 20.000,00 | 2,0% |
| 4 | 10.612,08 | 20.000,00 | 2,0% |
| 5 | 10.824,32 | 20.000,00 | 2,0% |
| 6 | 11.040,81 | 20.000,00 | 2,0% |
| 7 | 11.261,62 | 20.000,00 | 2,0% |
| 8 | 11.486,86 | 20.000,00 | 2,0% |
| 9 | 11.716,59 | 20.000,00 | 2,0% |
| 10 | 11.950,93 | 20.000,00 | 2,0% |
| 11 | 12.189,94 | 20.000,00 | 2,0% |
| 12 | 12.433,74 | 20.000,00 | 2,0% |
| 13 | 12.682,42 | 20.000,00 | 1,5% |
| 14 | 12.872,65 | 20.000,00 | 1,5% |
| 15 | 13.065,74 | 20.000,00 | 1,5% |
| 16 | 13.261,73 | 20.000,00 | 1,5% |
| 17 | 13.460,66 | 20.000,00 | 1,5% |
| 18 | 13.662,57 | 20.000,00 | 1,5% |
| 19 | 13.867,50 | 20.000,00 | 1,5% |
| 20 | 14.075,52 | 20.000,00 | 1,5% |
| 21 | 14.286,65 | 20.000,00 | 1,5% |
| 22 | 14.500,95 | 20.000,00 | 1,5% |
| 23 | 14.718,46 | 20.000,00 | 1,5% |
| 24 | 14.939,24 | 20.000,00 | 1,5% |
| 25 | 15.163,33 | 20.000,00 | 1,0% |
| 26 | 15.314,96 | 20.000,00 | 1,0% |
| 27 | 15.468,11 | 20.000,00 | 1,0% |
| 28 | 15.622,79 | 20.000,00 | 1,0% |
| 29 | 15.779,02 | 20.000,00 | 1,0% |
| 30 | 15.936,81 | 20.000,00 | 1,0% |
| 31 | 16.096,18 | 20.000,00 | 1,0% |
| 32 | 16.257,14 | 20.000,00 | 1,0% |
| 33 | 16.419,71 | 20.000,00 | 1,0% |
| 34 | 16.583,91 | 20.000,00 | 1,0% |
| 35 | 16.749,75 | 20.000,00 | 1,0% |
| 36 | 16.917,25 | 20.000,00 | 1,0% |
| Pago total en 3 años | $ 491.823,96 | $ 720.000,00 |
Como ves en este ejemplo, por más que en los próximos tres años haya inflación (moderada) la cuota con UVA no llega a alcanzar a la del Banco Nación en pesos. Aunque la alcanzara, con una inflación más alta, habrás pagado mucho más en total porque durante estos 36 meses, la cuota con UVA fue más baja.
Entonces la pregunta que tendrías que hacerte es ¿quiero obtener un monto más alto al momento de sacar el préstamo o tener la seguridad de una cuota fija por tres años?
- Los años siguientes (7, 12, o 17 años, según el plazo total). A partir del cuarto año, las cuotas de ambos créditos se ajustan. En el caso de las UVA, siguen variando todos los meses por la inflación; y en el del crédito del Nación, aumentan una vez al año por variación salarial. Hay una cláusula especial en el caso de los préstamos con UVA, que, si el ajuste por inflación supera el 10% de la variación salarial, el deudor tiene la posibilidad de extender el plazo para que su cuota sea accesible.
Aquí, una opción “ganará” a la otra según qué aumente más: si los salarios o la inflación. En el mediano plazo, en general, ambas variables se mueven en simultaneo. Pero, habrá años en que uno sea más alto que la otra.
De todos modos, si partimos de la cuota 37 con un valor más bajo en los créditos con UVA, esto tienen algo más de margen.
Relación cuota ingreso. Los bancos que ofrecen créditos con UVA piden que solo el 25 o 30% de tus ingresos demostrables («en blanco») se afecten a la cuota.
En el caso del Banco Nación, es del 30% pero permite sumar ingresos de otros familiares no directos. En este caso, la lógica es sacar el mayor monto posible, con la expectativa de una licuación por inflación en los primeros tres años.
[sam_ad id=»28″ codes=»true»]
Cómo minimizar los riesgos
El temor lógico que te puede surgir hasta acá es que en el futuro la cuota suba tanto que no la puedas pagar. Este riesgo no lo podés evitar en ningún caso (incluso, en el futuro podrías quedarte sin trabajo), pero si lo podés controlar.
Cuota inicial. Cuando los créditos son ajustados (tanto con UVA como con salarios), tenés que pensar en forma diferente al caso de las cuotas fijas. En este último caso, la apuesta es a que la cuota tenga una licuación en el futuro, por lo tanto, tenés que pedir lo más posible, aunque estés muy ajustado para pagar.
En cambio, en las cuotas ajustadas, el monto por mes va a subir (no se va a licuar), pero lo importante es que lo puedas pagar. Aquí tenés que pensar que es muy probable que haya desfasajes entre el ritmo de aumento de tus ingresos (los sueldos no suben más de dos o tres veces por año) y de las cuotas (todos los meses, en el caso de las UVA.
Incluso si tu crédito se ajusta por la variación salarial, tené en cuenta que tu sueldo puede crecer menos que el promedio, y quedar rezagado igual.
Relación cuota ingreso. La clave, entonces, es sacar un monto que te genere una cuota inicial que sea cómoda de pagar. Los bancos pusieron un tope del 25%/30% de tus ingresos “en blanco” demostrables.
Sin embargo, te sugiero que te fijes en tu caso particular y saques un poco menos de lo que podrías pagar hoy. Por ejemplo, si pudieras pagar una cuota de $ 10.000, no te comprometas por más de $ 8.500 (si sube un 20%, igual la vas a poder manejar).
En cualquier caso, pensá que, si estuvieras pagando un alquiler, este se ajustaría a lo largo del tiempo por inflación, igual que otros gastos que son básicos (supermercado, transporte, etc.).
[sam_ad id=»28″ codes=»true»]
Para seguir leyendo
- Cómo funcionan los créditos ajustados.
- Toda la oferta de los préstamos hipotecarios con UVA.
- Cómo es la nueva línea de compra de vivienda Procrear.
- Cómo es el Procrear para completar la construcción.
¿Te resulta útil nuestro contenido? Apoyá nuestro trabajo con un cafecito:
Descubre más desde Mi Presupuesto Familiar
Suscríbete y recibe las últimas entradas en tu correo electrónico.
Por: comunidadpresupu-admin
Leí esta nota en 2016 cuando estaba por sacar un crédito hipotecario, gracias a Dios que no les hice caso y saqué el Nación tu casa, hoy después de 3 años pago 11.000 pesos de cuota y este mes se actualiza el interés por un año. Al ver las estimaciones de inflación dan risa o ganas de llorar, en pleno 2016 con tarifazos de miles de puntos porcentuales creer que esa iba a ser la inflación proyectada era un autoengaño mortal.
Está perfecto.
La intención de nuestras notas es dar todos los elementos para que cada persona pueda tomar la mejor decisión posible en cada momento con la información con la que cuenta (nadie puede hacer futurología, solamente prever escenarios y asignar probabilidades).
Obviamente, la mejor decisión depende mucho de las alternativas que uno tenga en cada momento. No se aplican en términos generales a todos, porque no todas las alternativas están disponibles .
Que tal? hace tres años saque el crédito Nación tu casa. Ahora se congelo por la pandemia pero calculo que en septiembre debe actualizarse. Debo preocuparme? va a subir mucho?
Hola. Tendrías que ver cuál es la cláusula de ajuste que tiene el crédito. Consultales cuál es la diferencia.
De todos modos, esa diferencia se va a pagar en forma paulatina, en varios meses.
Hola, yo saque un crédito a 15 años que mixto: primeros 10 años tasa fija y los últimos 5 a badlar + 4%. En este caso no me convendria liquidarlo antes del 10mo año? Gracias
Hola. Yo diría que veas más cerca de ese momento. Depende de muchas cosas, en principio, de dónde vas a sacar el dinero para cancelar el saldo y cuánto te va a costar (¿será más barato o más caro que el crédito actual?).
La tasa variable no me gusta porque varía por cuestiones que no tienen que ver con los ingresos (a diferencia de la inflacion -UVA- que guarda cierta relación aunque a veces se adelante). Hoy la tasa de interés es altísima, pero por esto mismo, es probable que baje más adelante.
La verdad es que es difícil aconsejar así en general, hay que ver cada caso particular y es un análisis que depende de cada situación y de cada momento.
Hola, estoy averiguando diferentes alternativas de créditos y me sirvieron mucho tus notas y también tus explicaciones.
Lo que estuve viendo es que desde que se creo el UVA el 31/03/16 ($14,05) hasta el valor a tener en cuenta al 15/03/2018 (publicado por el BCRA, $22,37) el aumento fue de un 59, 57% en casi 2 años (o sea casi un 30% por año)
A eso habría que sumarle el CFT del crédito para saber la variación anual total?
Saludos y Gracias!
Hola Pablo, me alegro que te sirvan nuestras notas.
Es cierto que la UVA subió pero, en el mismo período, los sueldos privados promedio subieron más. Y esto es lo que tenés que ver, en realidad. A la larga, los sueldos y la inflación son más o menos similares, aunque en el corto plazo podrías tener desfasajes importantes (para eso, hay que dejar un margen en la cuota que uno podría pagar y la que efectivamente paga).
Por eso, el CFT del crédito es real (descontada la inflación) y lo más importante es buscar un banco con una tasa baja.
Slds.
Hola tengo una gran duda , hace un año saque un crédito nación tu casa , fija 3 primeros años.. en el banco me dijieron que me convenía adelantar cuotas si tenía la posibilidad . Ya que adelantaba capital a muy bajo precio.. ej: cuota de 12000 ( 1000 capital +11000 interés)… Pero entiendo que el sistema francés es al revés ? … Alguien me ayude… Muchas gracias.
Hola.
Antes de adelantar, tené en cuenta que las cuotas que pagá son las últimas (o sea, las que pagarías dentro de 10/15/20 años), ¿realmente te conviene? Yo creo que no, salvo que sea un monto importante y puedas reducir mucho la cuota o achicar el plazo. Slds.
si es a 20 años y con UVA en 3 años casi iguales la cuota si haces un proyeccion en 20 años? so la proyeccion es 20% por año en 20 años la UVA seria 400% de la cuota inicial, lo que no pude entender cual es la proyeccion de el otro prestamo… si la de la cuota fija pero que proyeccion tendra despues de los 3 años?
El otro tipo de préstamo se ajusta por la variación salarial. A la larga, los sueldos siguen más o menos la evolución de la inflación, así que se ajustará más o menos parecido.
Gracias por estos datos, me parece que a la tabla del cálculo le falta el avance del capital que no es menor.
Considerando que al aumentar la inflacion la cuota aumenta y el salario en mayor o menor medida tambien aumentara, adelantar cuotas hara que disminuya el capital y en cierta forma te adelantas a la inflacion, es asi?, tambien lo que no logro entender es que pasa con los intereses, se recalculan cuando adelantas o achicas el capital?. Tenes algun simulador en excel que muestre todo los numeros y pueda poner un incremento de inflacion mensual y adelantos parciales para ver que pasa? Muchas gracias. Saludos.
Buenas tardes, necesito tu ayuda/opinión. Si necesitas alrededor de 60mil dolares (1 millon de pesos) por cual crédito optarías? Nación tu casa a 20 años (cuota inicial aprox de 13mil pesos) o Uvas a 20 años (cuota inicial aprox 6mil pesos). Sabiendo que en ambas cuotas tenes un margen amplio de pago.
Yo me inclino por el crédito en UVA.
Hola, muchas gracias por la nota, muy interesante.
Sobre los valores de entrada (ingresos y cuota inicial) el UVA es mucho más abarcativo, sin dudas.
Sin embargo, en pocos lugares se comenta el tema del ajuste del capital. Es decir, si bien la inflación hace que se ajuste la cuota, también se ajusta el capital y por ende el valor final del inmueble? Es así o me equivoco?
En el ejemplo que mencionas no lo veo «pesimista», ya que creo que tener un 12% de inflación en el tercer año sería increíble. De todas formas, mi mayor miedo es luego de estos tres años. Si la inflación aumenta (por cambio de gobierno o x factores) la cuota aumenta, el capital se ajusta nuevamente y tengo miedo de «estar siempre en el mismo lugar» en cuanto a los pagos, ya que la relación porcentual es la misma. Perdón, me cuesta explicarme ya que no manejo el tema, pero espero que me puedas ayudar desde tu opinión.
Gracias!
Hola. El tema es que hay que pensar en términos «reales» (poder de compra).
Si hay inflación, tus ingresos más o menos, se van a ajustar también. Por supuesto, la cuota en porcentaje de su sueldo se mantendría relativamente estable. Y el capital adeudado, en porcentaje del valor final del inmueble se iría reduciendo (siempre y cuando los inmuebles suban al ritmo de la inflación o mayor).
Si lo pensás en términos nominales siempre va a subir la cuota y el capital, pero tené en cuenta que tus ingresos también suben. Lo que no tenés que hacer es apostar a que se va a licuar porque no va a ser así. Pero, como la cuota inicial es mucho menor a los otros créditos es más conveniente.
Hola Paula, muchas gracias por tu respuesta. La verdad hoy en día cuesta asesorarse bien y tomo en cuenta tu opinión.
En relación a la cancelación del préstamo UVA -también ví el post de por qué no conviene adelantar cuotas-, consideras que puede ser problemático cancelar al año 5 por ejemplo? Es una consulta muy personal, pero es como que podría comprar en este momento algo para poder vivir los próximos años pero no para estar toda la vida (y menos formando una familia, por un tema de tamaño). Recomendarías esperar y ahorrar más (y mientras alquilar) para luego tratar de entrar en uno que valga la pena o entrarías de una al UVA y afrontar los «costos» de cancelación?
Hola Gabriel. Yo, como muchos, empecé comprando un inmueble chico y, cuando tuve hijos, me mudé a otro más grande (ambos con hipoteca). En ese caso, lo que te queda es, al momento de cambiar de inmueble, buscar un crédito que cancele la hipoteca anterior (si no tuvieras ahorros) y te sobre para comprar otros.
Obviamente que es mejor no cancelar antes pero, si es la única alternativa para tener tu vivienda, es lo mejor en este momento.
Te sugiero que trates de no sacar un crédito demasiado largo (no más de 15 años) si pensás cancelarlo antes. OBviamente, dependerá cuánto te quede la cuota y cuánto puedas pagar. Mientras más corto, cancelás el capital adeudado más rápido.
Hola, queria preguntar por los creditos UVA, si tomo uno a 10 años, y a partir de la cuota 24 empiezo a pagar 3 cuotas cada mes, reduciendo el plazo de 9 años que me quedaban a 3. Como seria? Calculan el interes de la cuota estimando la inflacion a 10 años o pagaria con la inflacion del momento? O sea…quiero saber si el valor de la cuota 24 es 12000, si yo pagando 40000 estoy cancelando 3 cuotas, no se si logro explicarme….Gracias!
Cuando adelantás cuotas se paga solo el capital sin interés.
Lo que tenés que entender de las UVA es que los montos son fijos en esta unidad de medida y se valúan en pesos según el momento del pago.
En cada momento te van a decir, ud. tiene que pagar xxx UVA, son xxx pesos. Por ejemplo, si tuvieras que pagar 1.000 uva y las UVA estuvieran a $ 20, deberías abonar $ 20.000. Si, al mes siguiente, están $ 20,5, pagarías $ 20.500 y así.
Hola, tengo 56 años puedo sacar un credito UVA?
Hola. Sí podés, tendrías que ver cuál es el plazo máximo que te dan.
Que pasa con el capital…un punto importante…..Como quedaría al final de cada año con la inflación ?
Hola Martín.
El capital expresado en UVA se va amortizando y las cuotas en UVA se mantienen fijas. Lo que suceda en términos nominales dependerá de cuánto es la inflación de cada período. Si es alta subirá mucho si es baja, es probable que baje.
Pero hay que tener claro que en un préstamo con UVA no se licúa con inflación. Pero hay que aclarar que el crédito no crece indefinidamente (como sucedía en otras epocas con la 1050, que era diferente), acá siempre se cancela.
Además, si la inflación sube, tus ingresos también lo harán (en mayor o menor medida) así que, en terminos relativos la cuota es similar y el capital baja.
Hola Paula,
Primeramente te agradezco por el articulo que escribirte. La verdad que es muy claro.
En mi caso particular, estoy evaluando entre: crédito UVA en Banco Ciudad, crédito UVA en Banco Nación, y crédito Nación tu Casa en Banco Nación… Si vos tuvieras que elegir entre alguno de estos, cuál elegirías?
Desde ya te agradezco!
Saludos,
Sergio
Hola. Yo miraría, en primer lugar, la tasa de interés y el CFT. En plazos tan largos, muy poca diferencia de interés pesa mucho.
Creo que los nuevos créditos UVA del Nación son muy convenientes.
Tendrías que ver si ya sos cliente de alguno, si los requisitos son iguales, el destino, etc.
La variación de la cuota UVA está calculada en la tabla por la variación inflacionaria, pero a ello ¿no debe sumarse el interés fijo establecido por el banco? Saludos.
El interés ya está en la cuota.
Cada mes, la cuota fija en UVA se transforma en pesos a la cotización del día que se paga.
Buenas tardes, quisiera sacarme estas dudas ya que no entiendo mucho del tema, pero bastante me ayudó la nota en empezar a interiorizarme sobre los créditos hipotecarios.
– La cuota en la línea de créditos UVA del Banco Nación, ¿puede llegar a superar en algún momento más del 30% de tu sueldo?
– ¿Quién determina el porcentaje de inflación que hace que varíe la cuota en los créditos UVA?
– En la línea de créditos Nación «Tu casa» los primeros 3 años es cuota fija, luego de ese período si me aumentan el sueldo en un 25%, ¿la cuota también aumentaría en un 25%?
Hola, al otorgar el crédito en UVA, la cuota no puede superar el 25% del ingreso familiar. Que ese porcentaje en algún momento sea superior al 30% tiene que ver con cómo vaya evolucionando tu ingreso. Si se retrasa respecto a la inflación o aumenta más, incluso, si tuvieras una baja de sueldo por algun motivo, podría se mucho más alto.
Hay una cláusula que permite que, si la inflación supera mucho la suba salarial, se pueda aumentar el plazo para que la cuota no sea tan alta. Para mí, esta situación es muy excepcional, en general, a mediano plazo los sueldos y los precios van más o menos igual aunque hay períodos en que se pueden desfazar.
El valor diario de las UVA lo publica el Banco Central: http://www.bcra.gov.ar/
La línea de Nación en pesos ahora ya no aumenta por sueldo sino por un índice que publicará el banco. Ningún crédito se ajusta según tu sueldo particular, tiene que tener una variable conocida, en una principio era la variación promedio de los sueldos (lo publica el indec).