La idea de sacar un crédito de mediano o largo plazo ajustado por inflación genera temor a muchas personas, sobre todo, en un país en el cual la marcha de los precios parece difícil de contener.
Sin embargo, en un escenario inflacionario como el argentino, la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) está demostrando que es la mejor opción para un préstamo, incluso en movimientos bruscos de los mercados financieros como los que se vivieron en 2018.
¿Por qué digo esto? Por varias razones que explicaremos más abajo:
- La posibilidad de ofrecer una variable de ajuste que conviene a acreedores y tomadores de un préstamo.
- Una cuota inicial más baja que con un crédito sin actualización.
- Cuotas que van subiendo en forma paulatina pero con un sendero sin saltos. No se dispararon en medio de la crisis como hubiera sucedido con otras opciones como el dólar o la tasa variable.
- Cuotas que se mantienen constantes en términos reales (luego de descontar la inflación).
- Una actualización en línea con el resto de las variables de la economía, entre ellos los salarios y el mercado inmobiliario.
- En créditos prendarios o hipotecarios un saldo de deuda que va bajando en relación al bien que se adquirió (vehículos, inmuebles).
Cuota ajustada o cuota fija
Aunque a primera vista podría parecer que una cuota fija (préstamo a tasa fija en pesos) es la mejor alternativa cuando hay inflación ya que el monto a pagar cada mes se va licuando con el tiempo, en realidad, esa no es una opción.
Por dos razones:
#1. Los bancos no quieren otorgar créditos que, con el tiempo, no van a tener valor. Por lo tanto, o no ofrecen préstamos a largo plazo, o la tasa de interés fija es altísima (para asegurarse recuperar en corto tiempo el dinero prestado).
Es lo que sucedía antes de que se pudiera utilizar la UVA, casi no había créditos hipotecarios. Cuando se implementó, el monto se disparó.
#2. La tasa de interés fija tiene que ser muy alta y estar cerca de la inflación. Por esta razón, la cuota inicial es altísima en relación al monto del crédito y a las familias el dinero que pueden obtener no les alcanza para lo que quieren comprar.
En cambio, en un crédito con UVA, la tasa fija es muchísimo más baja y la cuota inicial es mucho menor, con lo cual la familia puede acceder a un monto del crédito más alto y adquirir una propiedad mejor.
Si tomamos, por ejemplo, un préstamo hipotecario por $ 1.000.000 a 20 años (240 cuotas), en UVA, con una tasa fija de 8%, la cuota inicial sería de $ 8.365. En cambio, si fuera un crédito con tasa fija en pesos a un interés nominal de 15% (estaría subsidiada con una inflación superior al 25%), las cuotas por todo el plazo serían de $ 13.168; con una tasa del 20%, subirían a $ 16.988; y en una situación extrema de un interés del 25%, llegaría a $ 20.982.
Como la cuota inicial no puede superar el 25% de los ingresos del grupo familiar, una cuota elevada implica un monto mucho menor de préstamo.
Inflación o costo de la construcción
Cuando se implementó la UVA, también se analizó ajustar los créditos por el costo de la construcción. El indicador se creó y hoy lo publica el Banco Central diariamente (igual que la UVA), aunque los bancos no lo usan: se llama Unidad de Vivienda (UVI).
Desde el inicio de estos ajustes (abril de 2016) la evolución de ambas variables fue muy similar pero el recorrido de la UVA fue mucho más estable ya que las UVI pegan “saltos” en algunos momentos.
¿Y los sueldos?
Como dijimos en otra ocasión (mirá acá), al tomar un crédito ajustado hay que cambiar el enfoque al que estábamos acostumbrados con una cuota fija. Ya no se trata de sacar el mayor monto posible (aunque al principio estemos muy ajustados para pagar) y esperar que se licúe en el tiempo; en este caso, hay que comprometerse a una cuota que podamos abonar sin problemas e, incluso, dejar un margen.
Las cuotas fijas en UVA se mueven al ritmo de la inflación (en realidad es una fórmula que promedia un par de meses y suaviza los aumentos). Ni más ni menos, que todos los otros gastos de una familia: alquiler, supermercado, combustible, transporte, etcétera.
En el corto plazo, nuestros ingresos pueden subir más o quedar atrasados (sobre todo, cuando la inflación aumenta mucho) pero, en el mediano y largo plazo, salarios y precios van juntos y la cuota en UVA se mantiene, más o menos, en una proporción similar al ingreso familiar. En realidad, hay años que ganan y otros que pierden, pero a la larga la tendencia es similar como se puede ver en el gráfico.
Entre abril de 2016 y mayo de 2018 (último dato publicado del Coeficiente de Variación Salarial. CVS), los salarios subieron 73,02% y las UVA aumentaron 69,04%. Lo más probable es que este año, la situación sea al revés.
Créditos en dólares y a tasa variable
Además de las variables de ajuste por inflación, en otras épocas, en Argentina hubo otras alternativas como la tasa variable o los créditos en dólares.
El problema de estas opciones es que son instrumentos que se mueven por razones totalmente diferentes al mercado inmobiliario y a los salarios. Así, su evolución no tiene nada que ver con el poder de compra y así como hay veces que pueden quedar muy atrasados en otras épocas pueden dispararse.
Eso es, precisamente, lo que sucedió a partir de abril de 2018 cuando comenzó la crisis cambiaria que no sólo elevó el valor del dólar, sino también las tasas de interés.
Así, por ejemplo, una persona que hubiera sacada un crédito en UVA con la primera cuota el 15 de agosto de 2017, al 15 de abril de 2018, el monto hubiera subido 16,3% y para el 15 de agosto hubiera aumentado 29,4%. Es decir, si hubiera empezado pagando $ 10.000 hace un año, hoy abonaría $ 12.940.
En cambio, si la cuota fuera en dólares, habría crecido 18,5% hasta abril pero 75,7% hasta agosto. De $ 10.000 pasaría a $ 17.570. En estos cuatro meses, hubiera aumentado 48,4%.
Si en lugar de tasa fija en UVA, el crédito hubiera sido en pesos a tasa variable (por Badlar, por ejemplo), la cuota se hubiera incrementado 10,3% hasta antes de la crisis (menos que la UVA), pero en los últimos cuatro meses hubiera subido muchísimo más 57,8%, totalizando 74% en el último año. La cuota hubiera pasado de $ 10.000 a $ 17.400.
Monto adeudado
Un último punto a favor de los créditos en UVA es que la deuda puede subir en pesos pero se reduce en términos de poder adquisitivo (descontada la inflación). Entonces, como el inmueble que se compra con el préstamo, en general, también aumenta con la inflación, el monto del capital adeudado siempre baja en función del bien que está garantizando el crédito.
Algo similar ocurre con un vehículo en un crédito prendario, aunque aquí el incremento es menor por la pérdida de valor de un año a otro.
Al final del plazo del préstamo, la deuda siempre se cancela. De ninguna manera se torna explosiva, porque va haciéndose más chica en UVA y termina en cero al pagar la última cuota.
Desajuste entre préstamo y valor del inmueble
No quiero dejar de mencionar el problema que hubo durante los meses de devaluación con los nuevos créditos que estaban por ser otorgados.
El problema aquí no fue la UVA como variable de ajuste, sino que los inmuebles estaban expresados en dólares. Como los propietarios pretendían mantener este valor en el billete “verde” (en realidad, los precios en dólares bajaron), el precio en pesos aumentó más del 50% en poco tiempo y a los compradores el crédito aprobado no les alcanzó.
Para el futuro, parece más razonable expresar los valores de los inmuebles en UVA (se moverán con la inflación), tal como hacen muchas empresas desarrollistas. De esa manera, el vendedor resguarda su capital mientras se tramita el crédito y el comprador tampoco queda descalzado porque el préstamo está en la misma unidad de medida (UVA).
Hola. Interesante artículo. Vos comentas que quien sacó tasa variable hubiera totalizado una suba del 74% en el último año, la cuota hubiera pasado de $ 10.000 a $ 17.400. Como juega la BADLAR en eso? Porque la BADLAR no es de 74%. Me explicarías como es el pasaje de la tasa BADLAR a la cuota del prestamo de tasa variable? Gracias
Hola.
En primer lugar, te aclaro que yo tomé la tasa Badlar como una referencia para comparar pero, en realidad, no hay ningún crédito hipotecario a tasa variable, aunque sí hay otros préstamos que la usan como referencia más un porcentaje fijo (p.ej. Badlar +5 puntos).
En realidad la tasa no es de 74% sino que aumentó en ese porcentaje (más o menos). No tengo a mano los números pero pasó de un 20/22 a más del 33/35%. En realidad, no quise comparar la cuota inicial porque con un 22% sería enorme, simplemente, por eso tomé como si fuera el mismo monto de cuota ($ 10.000) en cualquier caso.
En la tasa variable, cada mes (o trimestre si los cambios son trimestrales) se recalculan las cuotas que faltan con la nueva tasa. No es una fórmula directa ni sencilla porque hay que tener en cuenta el plazo que falta, el monto amortizado y el saldo de deuda hasta el momento, además de la nueva tasa de interés.
slds.