A la hora de sacar un crédito hipotecario hay distintas variables a tener en cuenta.
La primera, la tasa de interés y el costo financiero total. Al ser una deuda tan larga, un punto más o menos puede hacer una gran diferencia.
PARA COMPARAR. Toda la oferta de créditos hipotecarios.
Pero, una vez definido qué línea de crédito queremos sacar, lo que tendríamos que ver es el plazo, es decir, la cantidad de cuotas.
¿Cómo elegir? No siempre es conveniente el mayor plazo disponible. Hay varios elementos a tener en cuenta.
Pago mensual
En primer lugar, tenemos que ver la cuota máxima que podríamos pagar según nuestro ingreso.
Si bien los bancos exigen una relación cuota ingreso máxima de 25% o 30%, te recomiendo que mires bien tus números para ver si podrías pagar ese monto.
Además, debemos tener en cuenta que en los créditos que se ajustan por UVA (según la marcha de la inflación) la cuota va a subir en forma paulatina todos los meses, mientras que nuestros ingresos, en general, se actualizan una o dos veces al año. Entonces, para evitar que se nos complique pagar, lo mejor dejar un “margen” de la cuota: por ejemplo, si pudiéramos pagar hasta $ 10.000 por mes, no nos deberíamos comprometer a un pago mensual superior a $ 8.500/$ 9.000.
CÓMO SON. Así funcionan los créditos ajustados por UVA.
Monto del capital
El segundo punto a tener en cuenta es el monto que necesitamos para comprar el inmueble. En general, los bancos prestan entre 70 y 75% del valor de tasación de la propiedad. Y, mientras más dinero podamos obtener en préstamo, podremos acceder a un inmueble más caro (tanto para comprar como para construir).
Pero, una vez que definimos el monto, podremos simular la cuota inicial con distintos plazos (algunos bancos tienen simuladores en la web o se puede pedir personalmente).
Aquí te dejo un ejemplo del Banco Nación. Es para comprar un inmueble tasado en $ 1.000.000 millones y para un crédito de $ 1.000.000 (TNA de 3,5% y CFT de alrededor del 4%).
| Plazo en meses | ||||
| 60 | 120 | 240 | 360 | |
| Cuota inicial | $18.191,92 | $10.038,77 | $5.949,79 | $4.640,66 |
Elección
Con el monto que necesitamos y la cuota que podemos pagar, vamos a tener una cantidad de cuotas aproximadas.
Si el plazo es muy corto, la cuota será demasiado alta. En el ejemplo anterior, el caso de 60 meses, la cuota es un 80% superior al plazo de 120 meses.
Lo más probable es que el plazo de 5 años sólo sea útil para montos chicos, que no financien un gran porcentaje del valor total del inmueble.
En el otro extremo, sin embargo, no es conveniente siempre estirar los plazos. En algunos casos, sumar muchos años agrega muchísimo pago de intereses y reduce muy poco la cuota.
En el ejemplo, se ve claramente cuando pasamos de un plazo de 20 a 30 años: la cuota sólo baja un 22%, pero se paga durante un 50% más de meses.
Mientras más largo es el plazo, más intereses se pagan (no en porcentaje sino en monto). Los intereses se abonan sobre el saldo de la deuda pero, como representan la mayor parte de la cuota al principio del préstamo (luego va bajando de a poco mientras sube la proporción para cancelar el capital) el monto adeudado se reduce muy poco.
Un plazo más corto permite cancelar más rápidamente el capital.
Además, tenemos que considerar que nuestra situación familiar puede cambiar en el tiempo. Entonces, si dentro de 15 años, por ejemplo, queremos vender la propiedad y el crédito era a 30 años habremos reducido muy poco la deuda y tendremos que pagar un monto más alto para cancelarla que si el préstamo original hubiera sido a 20 años.
OPCIÓN. Por qué no convienen los créditos a 30 años.
Lo ideal
Lo mejor es elegir un plazo que no sea tan largo, pero tampoco tan corto que la cuota quede demasiado alta.
Los casos pueden variar, pero entre 15 y 20 años suele ser un plazo adecuado si vamos a financiar alrededor del 70% de un inmueble.
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