Alquileres en pandemia: dudas sobre los decretos
26/10/2020La pandemia generó normas que prorrogaron contratos y postergaron la actualización de los valores locativos. Un especialista responde las principales dudas sobre el impacto en la actividad.
Por la crisis del coronavirus, se extendieron las medidas para el congelamiento de alquileres y la renovación automática de los contratos hasta el 31 de diciembre. Junto con la vigencia de la nueva ley, surgieron numerosas dudas entre propietarios e inquilinos.
Para poder echar un poco de luz a estos temas, tuvimos una charla en vivo, exclusiva para los miembros de la Comunidad Mi Presupuesto. Podés ver de qué se trata este espacio gratuito durante la cuarentena y completar el formulario para registrarte en esta página.
En esta oportunidad, respondió las consultas el especialista Alberto Loyarte, quien ya nos había acompañado para explicar la nueva Ley de Alquileres. Es corredor inmobiliario y administrador de consorcios, matriculado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Estas son algunas de las principales dudas que se plantearon en el encuentro.
¿Cuándo rigen los decretos extraordinarios por la pandemia?
Desde marzo empezó a regir el DNU 320/2020 que habla de la prórroga de los contratos de alquiler vigente a ese momento, con garantía incluida en forma automática. Luego de varios decretos, la prórroga es ahora hasta 31 de enero de 2021.
¿Sobre qué contratos impacta?
Los afectados por el DNU de la emergencia son los anteriores a la nueva ley de alquileres que se publicó en junio de 2020. Los nuevos contratos, que se establecieron con posterioridad, ya se ajustan a la nueva forma que fija la nueva ley.
- NUEVO RÉGIMEN. Así es la nueva ley de alquileres, que rige desde 2020.
¿Cuáles son los puntos principales del DNU de la pandemia?
El primer punto es la prórroga de los contratos que vencen durante este período.
Esto extiende las responsabilidades del garante y del inquilino, ahora hasta el 31 de enero de 2021.
Pero también afecta la relación económica del contrato, ya que suspende los ajustes prefijados.
¿Qué pasa con los ajustes pactados anteriormente que no se hicieron?
El decreto extendió el valor del alquiler al valor de marzo hasta el 30 de septiembre y ahora hasta el 31 de enero. Con la posibilidad de que, si no paga la diferencia que se había establecido, ese monto se podía abonar cuando se levantara el congelamiento (ahora el 1 de febrero).
La diferencia se puede pagar de una sola vez o hasta en 6 cuotas, con un interés que es la tasa del Banco Nación.
Hay que tener cuidado con esto porque lo único que hace es postergar la deuda y se puede formar un monto grande que, en algún momento, el inquilino tendrá que cancelar.
¿Qué pasa si el alquiler es un único ingreso del locador
Lamentablemente, cuando pautaron este esquema no consideraron que, por el lado del locador, hay muchos alquileres que son de carácter alimentario. Como un jubilado que tiene un inmueble para acompañar una jubilación. Es una persona que no tiene capacidad para financiar.
En este caso, el locador debería demostrar que ese ingreso es básico y, en última instancia, presentar documentación en la justicia.
El DNU prohíbe los juicios y los desalojos y esto está generando una situación muy conflictiva en lo social.
¿Hasta el 31 de enero se pueden cobrar intereses por pago fuera de término? ¿es a la tasa del Banco Nación?
Los intereses son a esa tasa. Pero hay distintas circunstancias: si el inquilino no paga es una cosa, i paga fuera de término, es otra; si paga el monto de marzo pero no la diferencia, también es distinto.
La ley no es clara al respecto. Daría la impresión de que, en la falta de pago total se aplica el interés del Banco Nación (BNA), la igual que si tiene una diferencia y se acumula para el final. No se va a poder aplicar la tasa de mora del contrato de alquiler sino la del DNU (la del BNA).
¿Qué pasa con el resto de los gastos que no forman parte del alquiler?
Todo lo que no es el alquiler, el inquilino tiene la obligación de pagarlo y no está prorrogado ni congelado. La luz, el agua, el gas, los servicios, las expensas. Al momento de reintegrar la propiedad eso tiene que estar al día o hacerse cargo de la deuda de alguna manera.
Para cualquier acuerdo que se haga habría que contar con el inquilino y el garante y este último no puede renunciar a la garantía.
¿Qué pasa si el contrato venció durante estos meses en los cuales rige el DNU?
En este caso no hay una renovación de contrato sino un prórroga (se cambia la fecha de vencimiento) en las mismas condiciones del DNU, es decir sigue el valor de marzo.
Una opción es, renunciando al beneficio del DNU, realizar un nuevo contrato bajo las nuevas normas, que pueden tener un plazo de hasta 3 años, siempre que sea luego de 1 de julio.
Si se está en condiciones de renegociar, lo mejor es hacer un nuevo contrato porque uno despeja el tema por 3 años y no se acumula deuda que después no se va a saber cómo pagar.
Si el contrato que se prorroga ¿siguen vigentes los ajustes semestrales que se habían pactado?
Si están de acuerdo y el inquilino los puede pagar, lo va haciendo. Si no puede pagarlo, tiene la posibilidad de que la diferencia se acumule y se abone al final de este período de excepción. Habrá que armar un plan de financiación, o pedir un crédito.
¿Qué pasa con los inquilinos comerciales que tuvieron que cerrar porque no eran esenciales?
Entra a jugar un tema de fuerza mayor. Si no pude abrir, no pude usar ni gozar del local. En ese caso, tengo que poder rescindir ese contrato o renegociar de alguna manera, sin ninguna penalidad. Algunos propietarios acuerdan que se paguen las expensas y los gastos.
¿Y en caso de estudiantes que nunca se mudaron por la cuarentena?
En caso de estudiantes es un caso muy similar. Puede ser alguien que alquiló un departamento en febrero y nunca lo pudo ocupar. En ese caso se puede rescindir el contrato.
¿La renovación de un contrato con un inquilino que ya está en tenencia del inmueble se puede hacer por menos de tres años?
Sí. Si un inquilino ya está en tenencia del inmueble se puede hacer un contrato nuevo por seis meses, un año, dos o tres. La legislación nueva permite en este caso un período inferior al mínimo.
¿Cómo es el tema del depósito en la nueva ley?
-Equivale al valor de un mes inicial de contrato. La nueva ley presupone que el depositario del dinero genera un negocio financiero de tal manera que va a mantener el valor similar que lo que se incrementa el alquiler. Al finalizar el contrato se devuelve (menos gastos) al valor actualizado, con el índice de locación.
El depósito se debe reintegrar al momento de la llave. Antes se daba un margen. Pero hoy tengo que hacer un acta de recepción de la propiedad, con fotografías y, de ser posible, con el garante presente. Y tengo que tener un presupuesto del valor de lo que se dañó para descontar del depósito.
Hoy hay que hacer un acta de entrega de la propiedad al momento de que se le entrega al inquilino donde quede constancia de cómo está el inmueble.
Los alquileres temporarios hasta 3 meses ¿están dentro de la nueva ley?
Los alquileres temporarios (lo habitual es que sean amoblados, y la mayoría con fines turísticos) también están dentro de la ley. Esta dice que todos se tienen que inscribir en la AFIP.
La renovación por un nuevo contrato para una misma persona luego de esos 3 meses luego podría reclamado por un inquilino ante un juez. En general no se piden garantías, se arregla con depósitos.
¿Qué recomendaciones hace a quien tiene un inmueble para alquilar?
Es necesario el asesoramiento profesional. Se acabó la época del contrato que se compraba en la librería y se hacía firmar. Hay que verlo punto por punto. Considerar las cuestiones impositivas del propietario, los factores legales, las condiciones de inscripción en la Afip. Todo tiene que tener un marco de legalidad porque esta ley tiene varios puntos a considerar.
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Por: comunidadpresupu-admin
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