Alquileres y coronavirus: qué pasa con los pagos y los contratos

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Desde Mi Presupuesto Familiar hicimos un punteo de los principales ítems que pueden presentarse durante la cuarentena.

Ya se cumplieron más de 70 días de cuarentena en el marco de la lucha para frenar el avance del  coronavirus Covid-19 que afecta al mundo. Durante estos meses, muchos sectores de la economía se vieron castigados, entre ellos, los contratos entre los privados como los alquileres.

A través de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), se congelaron  por seis meses el valor de los alquileres y de las cuotas de los créditos hipotecarios.

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Durante esos 180 días, además, suspendieron los desalojos y remates de hipotecas por falta de pago. También se estableció que los ajustes que se generen, se cobren a partir de fines de septiembre y que esas deudas se puedan prorratear en cuotas.

Si bien el DNU 320/2020 lo deja claro, a muchas personas a las cuales se les venció el contrato de alquiler durante la cuarentena, tuvieron que negociar por fuera del decreto un precio que les sirva a ambas partes: inquilinos-propietarios.

Desde Mi Presupuesto Familiar les dejamos un punteo de los principales ítems de la resolución de emergencia que se aplica en estos casos y que pueden haberse presentado a lo largo de estos meses:

Está prohibido desalojar a inquilinos por falta de pago. La medida abarca a inmuebles destinados a:

• Vivienda única urbana o rural. También a habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
• Viviendas destinadas a actividades culturales o comunitarias.
• Propiedades rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
• Predios alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
• Casas alquiladas por Pequeñas y Medianas Empresas conforme a lo dispuesto en la Ley N° 24.467.
• Inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (Inaes).

¿Qué pasa con los propietarios?

La medida dispone de una excepción para el locador que acredite depender del alquiler para cubrir sus necesidades básicas. En estos casos, se debe realizar una mediación antes de acudir a la Justicia, en situaciones donde se presenten controversias entre las partes.

Vencimientos de contratos en cuarentena

Un 30,8% de los encuestados de ZonaProp manifestó que en cuarentena se les venció el contrato de alquiler. Otros, en tanto, pudieron llegar a un acuerdo con los dueños de los inmuebles y cerrar un precio que les sirva a ambas partes. Aunque ese arreglo está fuera del DNU y sólo es un acuerdo de palabra entre inquilino-propietario.

Durante el período de 180 días está prohibido:

• Efectuar desalojos y rescindir contratos hasta el 30 de septiembre inclusive.
• Los precios de los alquileres siguen fijados al valor de marzo. De generarse deudas, se pagarán en octubre en un plazo de entre 3 y 6 cuotas.
• Los inquilinos pueden exigir los datos bancarios a fin que se les garanticen los medios para el pago de los alquileres. El pago por transferencia o depósito no puede sufrir aumentos ni penalizaciones.
• Los contratos de alquiler que se vencieron luego de iniciada la cuarentena quedan prorrogados automáticamente hasta el 30 de septiembre.
• En aquellos distritos donde la actividad inmobiliaria ya fue autorizada, las medidas que establece el DNU siguen vigentes hasta el 30 de septiembre.

Panorama a nivel nacional

Un relevamiento del portal de alquileres ZonaProp indicó que el 71,2% de los encuestados, de un total de 6.040 personas en Argentina, afirmó que necesita mudarse de forma urgente pero que debido a la cuarentena no pudo concretarlo.

Un 12,2% afirmó que necesita hacerlo porque el alquiler que pagan es caro. Otro 4,6% expresó que tiene que vender su casa por necesidades económicas y por las circunstancias coyunturales no puede hacerlo. Un 3,1% manifestó haber comprado una propiedad y no haber podido tomar posesión, por lo tanto, debe seguir alquilando.

Otra situación límite que están atravesando algunos de los consultados es que firmaron un contrato nuevo de alquiler y aún no pudieron mudarse (17,7%). Mientras que el 31,6% relató que siente la falta de espacio y está incomodo en su vivienda.

Con las flexibilizaciones que se fueron incrementando, algunas inmobiliarias abrieron sus puertas. Además, los fleteros ya pueden realizar mudanzas durante los fines de semana.

¿Qué pasa con los contratos comerciales?

Los locales comerciales y de oficinas que tuvieron mínima o nula actividad durante estos meses sufrieron las consecuencias. En el decreto no sólo se protege a los inquilinos, también hay un apartado para los dueños de inmuebles como ya se explicó.

La norma apunta a las viviendas familiares, las pequeñas producciones, las actividades culturales, los monotributistas, los profesionales y las pymes. Pero no es la única norma que sacan a relucir los especialistas en contratos.

En general, las familias mantienen el pago de su alquiler, pero el problema se concentra en los comercios que tienen sus puertas cerradas. Según relevamientos, entre 20 y 25% de los inquilinos incumplió con el pago de abril. Y en ese porcentaje hay un gran número de comerciantes.

En el caso de las locaciones comerciales y corporativas, hay lineamientos del Código Civil y Comercial que se pueden aplicar en casos de fuerza mayor o fortuita. Tanto los asesores legales como las distintas partes involucradas, remarcan la necesidad de llegar a acuerdos de buena fe para mantener la relación entre las partes. 

No todos los casos son iguales. Entre los propietarios prevalece el interés de cuidar a un buen inquilino. Y en los locatarios la continuidad de su actividad en el local cuando esto se recupere.

Grandes locadores

En las grandes superficies, los súper e hipermercados siguen trabajando, pero los shoppings abrirán con esquemas especiales en los próximos días. La cámara nacional que los agrupa pide un crédito especial para los gastos de personal y las expensas.

Normas aplicables: inquilinos con problemas

Decreto 320/2020. Abarca a inquilinos de viviendas, pequeñas producciones rurales, actividades culturales o comunitarias, monotributistas, profesionales autónomos, pymes comerciales, industriales o de servicios, y cooperativas. Exceptúa casos de propietarios vulnerables.

Beneficios. Suspende desalojos o lanzamientos hasta el 30 de septiembre. Prorroga los contratos actuales sin ningún trámite hasta la misma fecha. Mantiene el precio de la locación de marzo, desde octubre la diferencia se paga en tres a seis cuotas. La deuda por no pago se abona en cuotas también desde octubre, sin penalidad ni intereses.

Código Civil y Comercial. El artículo 1.203 señala. “Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”.