Entre los múltiples comentarios y consultas a las notas que hice sobre créditos hipotecarios hay un tema recurrente que me llamó la atención. Hay mucha gente que pregunta qué pasa si se quieren adelantar cuotas del préstamo.
Tengo que decir que cancelar antes un crédito hipotecario parcialmente, me parece una mala idea. La alternativa de cancelar el crédito totalmente sí es una solución si necesitás vender el inmueble (o recibiste un dinero que te sirve para quedarte sin ninguna deuda).
Más o menos plazo
Entiendo el razonamiento de quien cree que es conveniente: mientras antes pague, antes me voy a sacar la deuda de encima y estaré menos comprometido.
Si esta es tu preocupación, te sugiero que, directamente, saques el préstamo a un plazo más corto. En lugar de endeudarte a 20 años, por ejemplo, podés hacer un esfuerzo mayor con una cuota un poco más alta (o pedir menos dinero) y sacarlo a 15 años.
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Creo que el plazo ideal en un crédito hipotecario es 15 años y no me extendería más de 20.
PARA ANALIZAR. ¿Realmente convienen los créditos hipotecarios a 30 años?
Una cuestión de costos
La razón por la cual te digo que no es conveniente cancelar anticipadamente un préstamo (ni hipotecario ni ningún otro) es porque, cuando adelantás cuotas, estás pagando un costo financiero mucho mayor.
Te explico:
En un crédito de cuota fija (estén en pesos, en dólares, en UVA o en cualquier otra unidad de medida) se utiliza el sistema de amortización francés.
Cualquier cuota de un crédito tiene dos componentes: el interés y el capital (esta última parte es la que va amortizando o cancelando la deuda).
Si bien los pagos son iguales todos los meses, al principio, las cuotas tienen un alto componente de interés y amortizan muy poco capital. Esto se va revirtiendo, lentamente a lo largo del plazo del préstamo, hasta que la última cuota solo cancela el saldo de capital.
En los créditos más largos, este proceso es más lento y es muy probable que durante la primera mitad del plazo tu deuda no disminuya casi nada.
Entonces, si en determinado momento de todo el período decidieras adelantar cuotas o cancelar toda la deuda, el interés que ya pagaste sería muchísimo mayor que el estipulado en el contrato. ¿Por qué? Porque esas primeras cuotas “adelantaban” interés por todo el plazo.
Además, lo que te va a pasar, sobre todo si no pasó mucho tiempo, es que cancelaste muy poco capital y debas casi todo lo que te prestaron.
Por ejemplo, si sacás un crédito a 20 años y a los 5 años lo quisieras cancelar, durante esos primeros 60 meses ya pagaste parte de los intereses que corresponden a los 15 años siguientes. En cambio, no amortizaste casi nada de capital y tu deuda sería muy alta.
Por esta razón, lo mejor es tratar de conseguir una tasa de interés baja: al pagar menos interés, implica que estarás cancelando el capital más rápido.
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¿Y si tengo el dinero?
Podría suceder que ya estés pagando un crédito a tasa fija en pesos y la cuota se haya licuado (por ejemplo, si lo pediste a 20 años y ya pagaste 10).
En este caso, si bien no amortizaste mucho capital, como era fijo en pesos, la deuda también se te licuó por la inflación. Quizás en este caso se te ocurra que podrías cancelar el crédito, ya que el dinero lo tenés.
Es más, es muy probable que tu banco ¡te ofrezca que la canceles! Y hasta te dé un préstamo personal para que lo hagas.
Pese a que en esta situación tu deuda ya no es lo que era, tampoco aconsejo cancelarla (salvo que necesites hacerlo o que la tasa sea altísima). ¿Por qué? Porque, muy probablemente, estás pagando un préstamo a una tasa de interés muy baja (hablo de menos de 15% anual), lo cual está no solo por debajo de la inflación sino también es inferior a lo que te pagaría un plazo fijo.
Pedir otro préstamo a una tasa mucho más cara para cancelar un crédito hipotecario a tasa baja no es negocio. Tampoco lo es si tuvieras el dinero, te convendría ponerlo en un plazo fijo y pagar la cuota con el interés.
Créditos hipotecarios en UVA
En el caso de los créditos ajustados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), será más difícil precancelar o adelantar cuotas ya que el capital permanece estable en términos reales pero varía con la inflación. Por lo cual, no vas a tener una licuación si suben tus ingresos en el futuro.
En este caso, si tuvieras que cancelar anticipadamente (si quisieras vender la vivienda, por ejemplo), es muy probable que necesites otro crédito para cubrir este.
En cambio, tiene como ventaja que la tasa de interés es muchísimo más baja que un crédito en pesos, con lo cual, vas a amortizar capital más rápido.
De todos modos, el razonamiento es el mismo que el que te comenté antes.
En conclusión: tanto en el caso de un crédito hipotecario como de otro préstamo tratá de pedirlo con un plazo de pago razonable y no demasiado largo.
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Hola Paula, ¡excelente explicación! Una consulta, se me dio una situación rara. Me dieron un crédito hipotecario UVA con tasa 7% a 30 años en marzo y con costo de cancelación 3% + IVA, el dólar blue estaba a $85 en ese momento. El blue ahora está a $130 (+53%) y el precio de la UVA solamente aumentó 12%. Teniendo dólares y/o pesos disponibles, me ¿conviene seguir ahorrando en dólares o adelantar la deuda? Es un caso raro porque el dólar se disparó apenas me otorgaron el crédito, solamente pagué 4 cuotas.
Hola.
Yo seguiría ahorrando en dólares. De última, si necesitás plata para pagar la cuota porque no te alcanzan los ingresos, podés vender algunos pocos. En estos momento, yo prefiero tener liquidez (es mi opinión).
De todos modos, si tenés todo el dinero para cancelar toda la deuda, y sacarte ese tema de encima, podrías analizarlo. El tema es que, si cancelás ahora, vas a tener un costo alto y deberías ver si vale la pena. Si sólo te alcanza para adelantar cuotas, yo no lo haría (te acorta el plazo al final pero ahora tenés que seguir pagando).
Hola Paula, gracias por este y tantos otros artículos.
Yo saque un crédito en el BNA a 240 meses en marzo del 2017. Método frances combinado, 36 meses a tasa fija del 14% (nominal anual) y desde la 37 variable con calculo anual teniendo en cuenta la tasa de referencia del BNA para hipotecarios con la aclaración que los eventuales incrementos de las cuotas no podrán superar al % del CVS que el BNA calculara anualmente en AGOSTO. Con la pandemia estos cambios quedaron suspendidos dado que no tuve cambios en mi cuota. Viendo la tasa actual del BNA 47.24% para mi tipo de crédito, asumo que el salto de la cuota va a ser MUY grande. En este contexto, antes que actualicen el interés, seria recomendable cancelarlo?. Desde ya MIL, MIL gracias.
Hola Juan Manuel.
Primero, no me queda claro si la tasa es la de créditos hipotecarios BNA o cualquier tasa (ese 47,24% me parece alta para un hipotecario, pero quién sabe, en esta época…).
Lo que tenés que considerar para cancelar es el costo del dinero que vas a usar. Si es otro crédito, cuánto te va a costar (ahora están carísimos y seguro que es más que 47%). Si es plata tuya, tendrías que compararla con otros destinos, por ejemplo, un plazo fijo UVA que paga inflación más 1% anual, ahora sería menos que ese 47, pero hay que ver cómo sigue.
Preguntá también si tiene gastos de penalidad por cancelación anticipada porque eso te encarece todo.
Juan Manuel …ese tipo de crédito no ajusta por Tasa Bladlar a partir de la cuota 37? se parece al que saqué yo…”Nación Tu Casa”….esa tasa hoy es % 29,62.
Es una tasa más razonable, el 29,62 digo.
Buen aporte, Lucas
Hola Paula, te hago una consulta en el mismo sentido.
¿Conviene ejecutar la cláusula gatillo para extender el tiempo de pago de los créditos UVA?
Aún pudiendo pagar la cuota, no sé si la extensión de un período hasta 25% mayor sirve más allá de algo inmediato. Esto lo pienso porque no sé si con la inflación que tenemos sería una solución para unos pocos meses y luego volveríamos al mismo valor de la cuota pero a la larga el impacto el impacto es positivo.
Muchas gracias de antemano por tus recomendaciones que son muy claras y precisas.
Hola Alejandro.
No me parece que vayas a ganar mucho extendiendo el plazo.
Creo que depende de tu situación. Tendrías que evaluar distintas cosas. Primero, si podés pagar la cuota o no (en este caso, tendrás que extenderlo). Otra cosa, si el total del plazo es muy corto no tendrías mucho problema en estirarlo, pero si son muchos años (más de 20, por ejemplo) te complica porque amortizás menos capital y, si en algún momento querés vender y necesitás cancelar vas a tener poco capital pagado. Por otra parte, también tiene que ver la tasa de tu préstamo, si el interés no es bajo te va a agregar mucho monto a pagar.
En términos generales, te diría que, si podés pagar la cuota lo mantengas así. Un saludo,
Clarísimo! Muchas gracias!
Gran saludo!