Entre los múltiples comentarios y consultas a las notas que hice sobre créditos hipotecarios hay un tema recurrente que me llamó la atención. Hay mucha gente que pregunta qué pasa si se quieren adelantar cuotas del préstamo.
Tengo que decir que cancelar antes un crédito hipotecario, aunque sea parcialmente, me parece una muy mala idea, salvo que necesites vender la casa y no tenga que tener deuda.
Más o menos plazo
Entiendo el razonamiento de quien cree que es conveniente: mientras antes pague, antes me voy a sacar la deuda de encima y estaré menos comprometido.
Si esta es tu preocupación, te sugiero que, directamente, saques el préstamo a un plazo más corto. En lugar de endeudarte a 20 años, por ejemplo, podés hacer un esfuerzo mayor con una cuota un poco más alta (o pedir menos dinero) y sacarlo a 15 años.
Creo que el plazo ideal en un crédito hipotecario es 15 años y no me extendería más de 20.
PARA ANALIZAR. ¿Realmente convienen los créditos hipotecarios a 30 años?
Una cuestión de costos
La razón por la cual te digo que no es conveniente cancelar anticipadamente un préstamo (ni hipotecario ni ningún otro) es porque, cuando adelantás cuotas, estás pagando un costo financiero mucho mayor.
Te explico:
En un crédito de cuota fija (estén en pesos, en dólares, en UVA o en cualquier otra unidad de medida) se utiliza el sistema de amortización francés.
Cualquier cuota de un crédito tiene dos componentes: el interés y el capital (esta última parte es la que va amortizando o cancelando la deuda).
Si bien los pagos son iguales todos los meses, al principio, las cuotas tienen un alto componente de interés y amortizan muy poco capital. Esto se va revirtiendo, lentamente a lo largo del plazo del préstamo, hasta que la última cuota solo cancela el saldo de capital.
En los créditos más largos, este proceso es más lento y es muy probable que durante la primera mitad del plazo tu deuda no disminuya casi nada.
Entonces, si en determinado momento de todo el período decidieras adelantar cuotas o cancelar toda la deuda, el interés que ya pagaste sería muchísimo mayor que el estipulado en el contrato. ¿Por qué? Porque esas primeras cuotas “adelantaban” interés por todo el plazo.
Además, lo que te va a pasar, sobre todo si no pasó mucho tiempo, es que cancelaste muy poco capital y debas casi todo lo que te prestaron.
Por ejemplo, si sacás un crédito a 20 años y a los 5 años lo quisieras cancelar, durante esos primeros 60 meses ya pagaste parte de los intereses que corresponden a los 15 años siguientes. En cambio, no amortizaste casi nada de capital y tu deuda sería muy alta.
Por esta razón, lo mejor es tratar de conseguir una tasa de interés baja: al pagar menos interés, implica que estarás cancelando el capital más rápido.
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¿Y si tengo el dinero?
Podría suceder que ya estés pagando un crédito a tasa fija en pesos y la cuota se haya licuado (por ejemplo, si lo pediste a 20 años y ya pagaste 10).
En este caso, si bien no amortizaste mucho capital, como era fijo en pesos, la deuda también se te licuó por la inflación. Quizás en este caso se te ocurra que podrías cancelar el crédito, ya que el dinero lo tenés.
Es más, es muy probable que tu banco ¡te ofrezca que la canceles! Y hasta te dé un préstamo personal para que lo hagas.
Pese a que en esta situación tu deuda ya no es lo que era, tampoco aconsejo cancelarla (salvo que necesites hacerlo o que la tasa sea altísima). ¿Por qué? Porque, muy probablemente, estás pagando un préstamo a una tasa de interés muy baja (hablo de menos de 15% anual), lo cual está no solo por debajo de la inflación sino también es inferior a lo que te pagaría un plazo fijo.
Pedir otro préstamo a una tasa mucho más cara para cancelar un crédito hipotecario a tasa baja no es negocio. Tampoco lo es si tuvieras el dinero, te convendría ponerlo en un plazo fijo y pagar la cuota con el interés.
Créditos hipotecarios en UVA
En el caso de los créditos ajustados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), será más difícil precancelar o adelantar cuotas ya que el capital permanece estable en términos reales pero varía con la inflación. Por lo cual, no vas a tener una licuación si suben tus ingresos en el futuro.
En este caso, si tuvieras que cancelar anticipadamente (si quisieras vender la vivienda, por ejemplo), es muy probable que necesites otro crédito para cubrir este.
En cambio, tiene como ventaja que la tasa de interés es muchísimo más baja que un crédito en pesos, con lo cual, vas a amortizar capital más rápido.
De todos modos, el razonamiento es el mismo que el que te comenté antes.
En conclusión: tanto en el caso de un crédito hipotecario como de otro préstamo tratá de pedirlo con un plazo de pago razonable y no demasiado largo.
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Hola saqué un hipotecario UVA del banco Nación a 30 años, me conviene adelantar cuotas con una suma importante o no?
Hola.
Depende por qué querés adelantar cuotas y de dónde vas a sacar el dinero (cuánto te va a costar?). Yo, en principio, no adelantaría nada pero depende de cada situación. (Por ejemplo, un caso para adelantar sería si dejás de trabajar y cobrás la indemnización, con eso podés cancelar y pagar menos de cuota porque no la vas a poder pagar en el futuro).
Hola! Tengo un crédito hipotecario del banco nación que NO es UVA y cuya tasa es fija durante los primeros 3 años, ya estamos llegando a la tasa variable y no se a cuanto sé a cuánto se ira la cuota. Hay manera de saber cómo variará la tasa????
Hola.
Es tasa variable porque, justamente, varía así que no se puede predecir. Lo que te puedo decir es que las tasas están altísimas, hay que ver qué hace el banco en esos casos, pero la verdad que no es un buen método de actualización la tasa (yo prefiero la UVA, pese a la alta inflación porque es una variable que tiene más lógica en su funcionamiento).
Hola, en caso de adelantar cuotas puras de capital, como puedo calcular cuántos años menos de crédito voy a pagar? gracias
Hola.
Es una fórmula financiera que no es fácil de explicar ni se hace con una calculadora común. Te sugiero que vayas al banco y pidas que te hagan una simulación con los montos de capital que te interesen.
Viendo la respuesta anterior, me surge una duda, Quizá puedas comentarme. Cuando se cancela por adelantado un prestamo hipotecario tradicional, se cancela pagando sólo el capital? O se cancela pagando todas las cuotas restantes? Ejemplo. Digamos que debo 100 de capital, pero si sumo las cuotas pendientes debo 500, porque las cuotas tienen el interes hasta el final del plazo. Pido cancelar antes, el banco me cobra solo los 100 de capital o me cobra los 500 que es la suma de las cuotas pendientes? Gracias
Hola. Se cancela sólo el capital (los intereses remuneran el uso del dinero en el tiempo, como lo pagás adelantado no te lo cobran). Slds.
Hola, yo tengo un crédito que en 2 años la tasa pasa a ser variable BADLAR privado mas 250 puntos.
si adelanto cuotas, no estoy «ahorrándome» el interés de esas cuotas…
si dentro de dos años comienzo con tasa variable, no me conviene antes de llegar a eso cancelar el crédito?
Gracias
Hola.
Lo primero que yo me preguntaría es cómo voy a obtener el dinero para cancelar el crédito y cuál va a ser su costo. Tené en cuenta que hoy estás pagando un crédito a una tasa baja (seguro que menor a la actual); aunque en dos años va a variar, no sabés cuánto estará la Badlar en ese momento.
Un crédito a largo plazo, como un hipotecario no es fácil de obtener y las condiciones, en general (habrá que ver cada caso), son mejores que otro tipo de préstamos. Entonces, si para cancelar un hipotecario tenés que pedir prestado carísimo, no te conviene. Y si el dinero lo tuvieras, capaz que es más conveniente ponerlo en una inversión con buen rendimiento y usar esto para pagaar las cuotas.
La verdad que habría que mirarlo más en detalle, pero yo no me apresuraría a cancelar cuotas ni el crédito. No hay que asustarse tanto porque aumenten, mientras lo puedas pagar con tus ingresos (si no lo podés afrontar, es otra historia). Pensá que la inflación fue 50% así que todo aumentó (desde el super hasta las cuotas).
Espero que te sirva, un saludo.
buenas tardes, tengo un crédito a 30 años UVAS, en Banco Nacion del cual solo pague 1 año.
Me quiero separar de mi actual pareja, lo puedo vender si consigo un comprador que pague en efectivo el departamento?
Hola. Sí, se puede vender y cancelar el crédito con ese dinero.