Entre los múltiples comentarios y consultas a las notas que hice sobre créditos hipotecarios hay un tema recurrente que me llamó la atención. Hay mucha gente que pregunta qué pasa si se quieren adelantar cuotas del préstamo.
Tengo que decir que cancelar antes un crédito hipotecario, aunque sea parcialmente, me parece una muy mala idea, salvo que necesites vender la casa y no tenga que tener deuda.
Más o menos plazo
Entiendo el razonamiento de quien cree que es conveniente: mientras antes pague, antes me voy a sacar la deuda de encima y estaré menos comprometido.
Si esta es tu preocupación, te sugiero que, directamente, saques el préstamo a un plazo más corto. En lugar de endeudarte a 20 años, por ejemplo, podés hacer un esfuerzo mayor con una cuota un poco más alta (o pedir menos dinero) y sacarlo a 15 años.
Creo que el plazo ideal en un crédito hipotecario es 15 años y no me extendería más de 20.
PARA ANALIZAR. ¿Realmente convienen los créditos hipotecarios a 30 años?
Una cuestión de costos
La razón por la cual te digo que no es conveniente cancelar anticipadamente un préstamo (ni hipotecario ni ningún otro) es porque, cuando adelantás cuotas, estás pagando un costo financiero mucho mayor.
Te explico:
En un crédito de cuota fija (estén en pesos, en dólares, en UVA o en cualquier otra unidad de medida) se utiliza el sistema de amortización francés.
Cualquier cuota de un crédito tiene dos componentes: el interés y el capital (esta última parte es la que va amortizando o cancelando la deuda).
Si bien los pagos son iguales todos los meses, al principio, las cuotas tienen un alto componente de interés y amortizan muy poco capital. Esto se va revirtiendo, lentamente a lo largo del plazo del préstamo, hasta que la última cuota solo cancela el saldo de capital.
En los créditos más largos, este proceso es más lento y es muy probable que durante la primera mitad del plazo tu deuda no disminuya casi nada.
Entonces, si en determinado momento de todo el período decidieras adelantar cuotas o cancelar toda la deuda, el interés que ya pagaste sería muchísimo mayor que el estipulado en el contrato. ¿Por qué? Porque esas primeras cuotas “adelantaban” interés por todo el plazo.
Además, lo que te va a pasar, sobre todo si no pasó mucho tiempo, es que cancelaste muy poco capital y debas casi todo lo que te prestaron.
Por ejemplo, si sacás un crédito a 20 años y a los 5 años lo quisieras cancelar, durante esos primeros 60 meses ya pagaste parte de los intereses que corresponden a los 15 años siguientes. En cambio, no amortizaste casi nada de capital y tu deuda sería muy alta.
Por esta razón, lo mejor es tratar de conseguir una tasa de interés baja: al pagar menos interés, implica que estarás cancelando el capital más rápido.
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¿Y si tengo el dinero?
Podría suceder que ya estés pagando un crédito a tasa fija en pesos y la cuota se haya licuado (por ejemplo, si lo pediste a 20 años y ya pagaste 10).
En este caso, si bien no amortizaste mucho capital, como era fijo en pesos, la deuda también se te licuó por la inflación. Quizás en este caso se te ocurra que podrías cancelar el crédito, ya que el dinero lo tenés.
Es más, es muy probable que tu banco ¡te ofrezca que la canceles! Y hasta te dé un préstamo personal para que lo hagas.
Pese a que en esta situación tu deuda ya no es lo que era, tampoco aconsejo cancelarla (salvo que necesites hacerlo o que la tasa sea altísima). ¿Por qué? Porque, muy probablemente, estás pagando un préstamo a una tasa de interés muy baja (hablo de menos de 15% anual), lo cual está no solo por debajo de la inflación sino también es inferior a lo que te pagaría un plazo fijo.
Pedir otro préstamo a una tasa mucho más cara para cancelar un crédito hipotecario a tasa baja no es negocio. Tampoco lo es si tuvieras el dinero, te convendría ponerlo en un plazo fijo y pagar la cuota con el interés.
Créditos hipotecarios en UVA
En el caso de los créditos ajustados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), será más difícil precancelar o adelantar cuotas ya que el capital permanece estable en términos reales pero varía con la inflación. Por lo cual, no vas a tener una licuación si suben tus ingresos en el futuro.
En este caso, si tuvieras que cancelar anticipadamente (si quisieras vender la vivienda, por ejemplo), es muy probable que necesites otro crédito para cubrir este.
En cambio, tiene como ventaja que la tasa de interés es muchísimo más baja que un crédito en pesos, con lo cual, vas a amortizar capital más rápido.
De todos modos, el razonamiento es el mismo que el que te comenté antes.
En conclusión: tanto en el caso de un crédito hipotecario como de otro préstamo tratá de pedirlo con un plazo de pago razonable y no demasiado largo.
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Buenas tardes: comprendo que en un crédito hipotecario tipo francés, el adelantamiento de cuotas o cancelación parcial de capital es con respecto a las ultimas cuotas (capital). Ahora bien el interés de las cuotas a seguir abonando es con respecto al capital inicial tomado en el crédito? o al capital que queda luego del adelantamiento o cancelación parcial?
Muchas gracias
Hola.
En cualquier crédito el interés se paga sobre el saldo de capital. Como el sistema francés tiene cuotas fijas y el saldo va disminuyendo a medida que se van pagando, las primeras cuotas tienen un componente de interés mayor y una pequeña porción de amortización. La composición de las cuotas va cambiando a medida que se abonan las cuotas: la parte del interés disminuye y la de la amortización aumenta (en la última cuota es todo amortización).
Cuando se cancela en forma parcial, se redistribuye la porción del interés y la amortización (esta se hace más alta) pero la cuota casi no cambia.
Hola, tengo un crédito procrear a 10 años. Los primeros 5 años son a tasa fija y el resto a tasa variable. Estoy por completar dentro de dos meses, las cuotas de los primeros cinco años. Con las tasas actuales, me conviene cancelar el crédito? Tengo temor que las cuotas suban mucho.
Hola.
El tema es ¿cuánto te va a costar el dinero con el que vas a cancelar el crédito? Sacar otro préstamo, hoy no conviene. No sólo por las tasas sino que no vas a conseguir un plazo tan largo.
Hay que ver cuál es la variable de actualización de tu préstamo, hoy las tasas están altas pero están bajando y lo seguirán haciendo. Lo que importa es que puedas seguir pagando las cuotas. Slds.
Hola como están, una consulta tengo un crédito hipotecario en el provincia, con la modalidad de que me dieron el Procrear, lo que creo que no varia igualmente, ya que me subsidiaron en su momento 300.000 pesos,, el valor inicial del prestamos era 950.000 hoy , debo aprox 1400.000 , y la cuota se fue al doble de 5.000 , casi ronda los 9.000, mi duda me conviene nose agarrar 150.000 y pagar adelantado, cabe mencionar que es a 30 años, y llevo un año pagando,, me asusta que en un año se disparo tanto.. gracias espero sus conclusiones.
Hola César.
Supongo que es un crédito con UVA y aumentó mucho porque la inflación del año pasado fue del 47% (sobre todo la suba fue a fin de año). Ahora bajó bastante (más o menos 2,5/3% mensual) y es probable que los sueldos se vayan ajustando, de a poco.
El tema de adelantar es que no te va a servir de mucho porque (en general) se cancelan las últimas cuotas (dentro de 30 años) y las de ahora seguís igual.
Hola yo tengo una hipoteca que saque en una entidad de mi trabajo me dieron 1242500 a 240 cuotas de 8900, pero a medida que me aumenten el sueldo la cuota sube, ahora pago 10600 ya pague 14 cuotas pedi un informe y me encuentro que el ajuste de capital habiendo amortizado 230 mil me dice 1.457.000… Por que debo mas si no es un “UVA”?
Hola, tendrías que ver bien cómo es el crédito. Debe tener alguna variable de ajuste de capital e intereses.
Me ayudas? Tengo un crédito primera casa de banco ciudad y quiero adelantar cuotas actualmente sé que pago solo 600 de capital y 13000 de interés, fui al banco y me dijeron que si adelanto, lo tengo que hacer con interés incluido. Esto es así?
Hola.
Cuando adelantás cuotas te cobran solo el capital. El tema es que las cuotas que te toman son las del final del crédito, habría que ver si realmente conviene hacer eso para pagar algo que vence dentro de varios años (sobre todo porque hoy el costo del dinero es altísimo y ese crédito hipotecario, seguro tiene una tasa muy baja).
Hola tengo un credito procrear. En 5 años aumento poco pero a partir de agosto cambia y tiene un aumento del 15÷anual maximo. Me faltan 15 años por Que lo saque a 20. Me sirve cancelar y comprar dolares con lo que iria pagando de cuotas?
Hola.
No me parece que sea un problema el ajuste (no sé por qué variable se actualiza). No creo que a largo plazo convenga tener dólares, habría que ver bien las condiciones del crédito para estar seguros.
El tema es ¿tenés el dinero para cancelar todo el crédito? Si es así, y te vas a quedar tranquila, adelante. SI no, no es buena idea. Repito que hay que ver cada caso, yo hablo en general.
Hola, tengo un crédito tradicional. Al adelantar me explicaron que me ahorro los intereses y pago solo el capital de la cuota siguiente. Eso me parece mucha diferencia y hasta ahora se viene cumpliendo. Que opinas?
Me gustaría preguntar también si sabes cuánto puede variar luego del tercer año mí cuota, ya que a partir de ese momento varía el porcentaje del interés, aunque nunca el capital, según entiendo
Hola.
Los intereses que te vas a ahorrar son los de la última cuota (dentro de varios años), no los de la siguiente. salvo que el banco tenga otra modalidad especial.
En cuanto a la tasa variable, depende de la variable de ajuste. si es la tasa de interés, dependerá de cuánto esté en cada momento.
Hola.. Buenas noches.. Yo te queria consultar.. Tengo un UVA del banco provincia de 150000 para la compra de un auto.. Hace 14 meses que vengo pagando.. Y fui a averiguar para cancelarlo y mi duda era si tenia que pagar la deuda q me figura en el home de 164000 o la deuda del capital que me figura de 112000.. Eso estaba en la pantalla de su computadora cuando fui a averiguar.. Bueno esa es mi duda, porque no le entendí su explicacion, se que en el contrato dice q por cancelacion cobran 4 %.. Bueno espero su respuesta.. Muchas gracias..
Hola.
La deuda pendiente va a estar expresada en UVA. Por lo tanto, para cancelarla el monto en pesos va a depender de la cotización del día. Y a eso le tenés que sumar el porcentaje de penalidad. Slds.
Hola, buenas tardes, consulta, tengo crédito uva con tasa al ,5,5% si la deuda capital es 46mil UVAs y aparte los intereses, en caso de querer cancelar el total de la deuda mas allá de la penalidad, tengo que pagar únicamente el capital adeudado o también se paga algo de interés ? gracias,
saludos!
Hola. Al cancelar la deuda se paga el saldo de capital en UVA a la cotización del día.
Los intereses no, porque son por la financiación.
Por supuesto, si el banco establece penalidad, eso se agrega. Un saludo,
Buenas debo 500 mil pesos o 19000 uva de un auto.. tengo el dinero para cancelarlo .. cuota de 14 000 mes.. el aumento interanual del uva fue de 32%..
Se me ocurrio poner los 500 en plazo fijo al 56% y eso me daria para pagar la cuota y me sobrarian 8000/9000 pesos ..
concluyo que pgaria la cuota y me cubirirdel aumento capital neto que debo mientras las tasas se mantengan..?
Es correcto o se me escapa algo?
Hola.
El razonamiento es correcto, por ahora. No creo que se mantengan estas tasas. De todos modos, yo aprovecharía todo lo que se pueda estas tasas y después pensaría si conviene cancelar o no el préstamo.
En principio, mientras el interés del plazo fijo sea mayor al UVA, los números te van a cerrar. Lo que deberías hacer es no retirar todo el interés al vencimiento del plazo fijo, solamente lo que necesites para pagar la cuota y el resto dejalo que se sume al capital para que no se desvalorice.
Creo que deberías ir viendo cada tanto si te conviene cancelar o no, según cómo se muevan las tasas respecto a la inflación.
Hola,
Yo estoy en una disyuntiva: tengo la prenda del auto, que le quedan 36 ctas; y un prestamo personal que le quedan 47/72 y llevo amortizado un 15,8% del mismo, con una TNA de 36% (está por debajo de la inflación).
Me conviene ir adelantando cuotas? la realidad es que me los quiero sacar de encima a ambos y estoy bastante líquido, no para cancelarlos de una vez, pero si para ir adelantando varias cuotas mes a mes.
Estoy tratando de buscar formulas para ir viendo lo que mejor me conviene. No sé si scarme de encima el prestamo primero, que me representa un capital adeudado del 22% del total de la deuda del auto. O esperar a avanzar más en las cuotas del préstamo para que se vayan licuando los intereses y adelantar el auto que es lo que más aumenta estrepitosamente…
Resumiendo para no marear, jajaja. El prestamo si quisiera lo puedo cancelar hoy mismo, pero tal vez no convenga y destine ese importe al adelanto de cuotas del auto.
Excelente el blog, lo acabo de descubrir y es muy educativo! Ojalá algún día tengamos educación financiera como parte del plan de estudios para que no nos pasen estas cosas.
Gracias y saludos!
Emanuel
Hola Emanuel.
Gracias por el comentario, me alegro que te sea útil el blog y espro que sigas conectado a través del mail y las redes.
Si el crédito personal es a tasa fija tan baja en $ yo no lo cancelaría (con la plata, incluso te conviene un plazo fijo que hoy rinda el 45%).
No me decís cómo es el préstamo del auto, pero entiendo que la cuota va subiendo. Para adelantar, depende de cuánto vayas a cancelar. Pensá que las cuotas que se cancelan son las del final así que ahora no te cambia nada. Podría ser conveniente si te redujeran la cuota (consultalo) o si pudieras cancelar todo, o te quedaran muy pocos meses.
De todos modos, siempre aconsejo en estas crisis, bajar los gastos fijos (como las cuotas) así que, salvo que puedas pagarlas sin problema, mientras menos debas, mejor. (Como verás todo depende de tu situación).
Espero que te sirva y seguimos en cobtacto. Un saludo,
Consulta, en un credito Hipotecario UVA me conviene adelantar cuotas o cancelar parte del capital? me ofrecen las dos alternativas
¿Te dijeron cuál es la diferencia? Para mí, es lo mismo, pero capaz que tienen modalidades distintas.
Hola, que tal? Accedi a un credito hipotecario uva con tasa de 3.5% anual a 30 años en el banco nacion. Aun no logro entender si me conviene o no adelantar cuotas. Muchos me dicen q en vez de cancelar cuotas, lo invierta en comprar dolares o en algun otro tipo de inversion. Que me recomendas? Tengo mchas dudas.
Gracias.
Hola.
El tema es para qué querés cancelar cuotas de un crédito a tan largo plazo y a tasa súper baja. Te van a reducir las del final, lo cual ahora no te incide en nada.
Es más, si en el futuro cercano necesitaras plata, no vas a poder sacar otro crédito hipotecario, sino que te vas a tener que endeudar más caro y a plazo más corto, cuando ahora tenés ese dinero.
También coincido en que es mejor ahorrar el dinero e invertilo para que no se desvalorice.
Fijate en la sección ahorro e inversión del sitio (https://www.presupuestofamiliar.com.ar/category/inversiones/ ) que vas a encontrar alternativas sencillas para cualquiera y de bajo riesgo, tanto en pesos como en dólares.
Saludos,
Paula, en el banco Nación (a diferencia del resto de los bancos) el capital que adelantás es de la cuota siguiente y no de las últimas como en el resto de los bancos, con el cual el ahorro de interés es altísimo y conviene muchísimo. Yo saqué un UVA en el banco nacion en noviembre de 2017 y adelanto capital todos los meses. El capital que adelanto es el de la cuota original que sigue ajustada por la variación del UVA.
Gracias por el dato.
Lo que no me queda claro es ¿durante esos meses que adelantás no pagás la cuota?
(te aclaro que, en cualquier caso, al adelantar capital no se pagan los intereses, el tema es de cuándo es la cuota adelantada, en general, son las últimas)
Hola buenas tardes.
Saque un prestamos uva en julio del año pasado. Actualmente debo mas o menos $1,5mill. Dado lo ocurrido en las ultimas semanas con el dolar, la uva va a tender a aumentar con mas rapidez. Tengo mas o menos 13.000 dolares ahorrados, creen q seria buena idea venderlos para cancelar parcialmente? Vale destacar q no lo vamos a necesitar en el corto plazo. Comparto que en una situación normal como dice el artículo no vale la pena pre cancela, pero bajo esta situacion con el dolar caro y la uva no actualizada siguen sin ser conveniente?
Gracias!!!
Hola.
Creo que todo depende de la situación. Yo me preguntaría es cuál es el objetivo de cancelar una parte.
Si querés acortar el plazo, no le veo mucho sentido porque lo que te importa es que puedas pagar la cuota ahora.
Si te asusta el monto de la deuda, lo importante es que en términos reales (descontada la inflación) se va a ir achicando. Pensá que la deuda está garantizada con un inmueble y, seguramente, el valor de ese inmueble subió mucho más que la UVA, con lo cual, debés un porcentaje menor de esa vivienda y eso va a seguir bajando con el tiempo.
Otra alternativa podría ser que, al cancelar parte de la deuda, la cuota se reduzca (con igual plazo) pero no todos los bancos hacen este cambio y habría que ver si es significativo.
Si no tenés problema para pagar la cuota (obviamente aumentó un poco al igual que todo lo otro, el súper, el alquiler, la nafta, etcétera), yo no me preocuparía. Seguiría con el crédito como está y buscaría alguna opción para que los ahorros en dólares te den un rendimiento (mirá, por ejemplo, el caso de las Letes que licitan esta semana: https://www.presupuestofamiliar.com.ar/como-funcionan-letes-comprar-dolares-mas-barato/).
Lo peor de estos momentos es desesperarse y hacer cosas sin pensar. Si lo mirás en frío, tenés que ver cuáles son los riesgos y el mayor es que no puedas pagar la cuota.
Espero que te sirva. Saludos!
Estimados,
Una consulta a ver que les parece. Siendo que el dolar subio mucho en los últimos dias y la UVA aun no aumento en tal magnitud. Conviene vender dolares para cancelar parte del credito? Debo aprox $1,5mill y podria cancelar $450.000
Gracias!!!!!!
Ignacio, te respondí en la otra consulta pero te agrego esto: si te vas a sentir tranquilo, podés cancelar parte del crédito pero averiguá bien si tiene costos, qué cuota te queda y cuantas cuotas.
Consulta, estoy en un Credito UVA y cancelé parcialmente el prestamo, en el cual no aplicaron 100% al capital sino que me cobraron el interés correspondiente a la siguiente cuota x vencer.
Es esto legal?
Muchas gracias
Hola.
Habría que ver qué te cobraron exactamente. Sin ver el caso particular, podría ser, por ejemplo, que la época del mes que cancelaste ya se devengó una parte del interés de la cuota siguiente y por eso te lo cobraron. Por otra parte, hay bancos que cobran una penalización por cancelación anticipada en determinado momento, o gastos extra, tendrías que ver el contrato y que te expliquen bien lo que te cobraron. Slds.
hola.. estoy por comprar mi primer vivienda de uso familiar y para ello voy a pedir un préstamo hipotecario en el banco nación a 30 años con una taza del 6.5% anual mediante UVA. pago lo mismo que un alquiler y por lo menos va a ser algo mio. Que me aconsejas? sigo adelante?
Hola Gabriel,
Me parece una buena tasa para un crédito UVA. A mí no me convence un plazo tan largo (30 años), por ahí te conviene averiguar por 15 o 20 años si la cuota sigue siendo accesible para que la puedas pagar. El problema con 30 años es que, si tenés que vender en algún momento, vas a haber amortizado muy poco capital.
Te dejo en esta nota que profundiza algunas razones: https://www.presupuestofamiliar.com.ar/convienen-los-creditos-hipotecarios-30-anos/
De todos modos, todo depende de lo que vos puedas pagar de cuota. Un saludo,
Hola, buenos días, estoy a mitad de un crédito hipotecario de 15 años a tasa variable y estos últimos meses ha aumentado muchísimo la cuota, de manera que por cada una que pago estoy amortizando menos del 5% del capital, lo demás es todo interés. Tengo la plata para cancelarlo porque el monto que pedí en 2011 está bastante licuado por la inflación, te parece mal hacerlo ??
Hola Pablo,
La tasa variable es un problema porque pega saltos por circunstancias que no tienen nada que ver con tus ingresos ni con el mercado de inmuebles.
Si podés cancelarlo y te vas a quedar tranquilo sin la cuota a pagar, hacelo. Salvo que el dinero lo vayas a necesitar para otra cosa, en cuyo caso, yo no cancelaría el crédito porque luego conseguir plata a tan largo plazo va a ser imposible y es carísimo (la tasa de un préstamo personal seguro que es muchísimo más alta que la del hipotecario).
La decisión depende de tu situación: si el dinero lo necesitás, si podés pagar la cuota (en cuyo caso, te estás capitalizando si seguís con el crédito), si el inmueble lo querés vender (te conviene cancelar), etcétera.
Al adelantar dinero con el sistema francés no se cancela lo que se adelanta completamente sobre el capital? Bajando así los intereses que se calculan en las siguientes cuotas? O es algo que depende de cada banco? Gracias
Hola.
Efectivamente, se cancela el capital adeudado. Pero hay dos opciones: o te reducen la cantidad de cuotas (con lo cual te estás ahorrando de pagar las últimas pero ahora seguís igual) o bien, te recalculan las cuotas en el mismo plazo (con menos interés) y pagás menos cada mes. Para que pase esto último deberías cancelar bastante del saldo, si es poco lo que adelantás no lo vas a notar.
De todos modos, habría que preguntar si el banco da la segunda opción; creo que la mayoría te ofrece solo reducir las últimas cuotas. Slds.
Hola, con todo lo que esta pasando consideras que es buena idea comprar la primera vivienda asi dejo de alquilar? Es con ahorros, sin créditos ni bancos ni nada.
O justamente pueden llegar a bajar o a surgir opciones por las elecciones del año proximo.
Hola Pablo.
Me parece que es buena idea.
El tema es que cuando el dólar sube, lo más probable es que los precios en dólares bajen pero no se sabe muy bien si están caros o baratos (en dólares) hasta que se estabilice.
Si conseguís un buen precio, adelante.