Entre los múltiples comentarios y consultas a las notas que hice sobre créditos hipotecarios hay un tema recurrente que me llamó la atención. Hay mucha gente que pregunta qué pasa si se quieren adelantar cuotas del préstamo.
Tengo que decir que cancelar antes un crédito hipotecario, aunque sea parcialmente, me parece una muy mala idea, salvo que necesites vender la casa y no tenga que tener deuda.
Más o menos plazo
Entiendo el razonamiento de quien cree que es conveniente: mientras antes pague, antes me voy a sacar la deuda de encima y estaré menos comprometido.
Si esta es tu preocupación, te sugiero que, directamente, saques el préstamo a un plazo más corto. En lugar de endeudarte a 20 años, por ejemplo, podés hacer un esfuerzo mayor con una cuota un poco más alta (o pedir menos dinero) y sacarlo a 15 años.
Creo que el plazo ideal en un crédito hipotecario es 15 años y no me extendería más de 20.
PARA ANALIZAR. ¿Realmente convienen los créditos hipotecarios a 30 años?
Una cuestión de costos
La razón por la cual te digo que no es conveniente cancelar anticipadamente un préstamo (ni hipotecario ni ningún otro) es porque, cuando adelantás cuotas, estás pagando un costo financiero mucho mayor.
Te explico:
En un crédito de cuota fija (estén en pesos, en dólares, en UVA o en cualquier otra unidad de medida) se utiliza el sistema de amortización francés.
Cualquier cuota de un crédito tiene dos componentes: el interés y el capital (esta última parte es la que va amortizando o cancelando la deuda).
Si bien los pagos son iguales todos los meses, al principio, las cuotas tienen un alto componente de interés y amortizan muy poco capital. Esto se va revirtiendo, lentamente a lo largo del plazo del préstamo, hasta que la última cuota solo cancela el saldo de capital.
En los créditos más largos, este proceso es más lento y es muy probable que durante la primera mitad del plazo tu deuda no disminuya casi nada.
Entonces, si en determinado momento de todo el período decidieras adelantar cuotas o cancelar toda la deuda, el interés que ya pagaste sería muchísimo mayor que el estipulado en el contrato. ¿Por qué? Porque esas primeras cuotas “adelantaban” interés por todo el plazo.
Además, lo que te va a pasar, sobre todo si no pasó mucho tiempo, es que cancelaste muy poco capital y debas casi todo lo que te prestaron.
Por ejemplo, si sacás un crédito a 20 años y a los 5 años lo quisieras cancelar, durante esos primeros 60 meses ya pagaste parte de los intereses que corresponden a los 15 años siguientes. En cambio, no amortizaste casi nada de capital y tu deuda sería muy alta.
Por esta razón, lo mejor es tratar de conseguir una tasa de interés baja: al pagar menos interés, implica que estarás cancelando el capital más rápido.
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¿Y si tengo el dinero?
Podría suceder que ya estés pagando un crédito a tasa fija en pesos y la cuota se haya licuado (por ejemplo, si lo pediste a 20 años y ya pagaste 10).
En este caso, si bien no amortizaste mucho capital, como era fijo en pesos, la deuda también se te licuó por la inflación. Quizás en este caso se te ocurra que podrías cancelar el crédito, ya que el dinero lo tenés.
Es más, es muy probable que tu banco ¡te ofrezca que la canceles! Y hasta te dé un préstamo personal para que lo hagas.
Pese a que en esta situación tu deuda ya no es lo que era, tampoco aconsejo cancelarla (salvo que necesites hacerlo o que la tasa sea altísima). ¿Por qué? Porque, muy probablemente, estás pagando un préstamo a una tasa de interés muy baja (hablo de menos de 15% anual), lo cual está no solo por debajo de la inflación sino también es inferior a lo que te pagaría un plazo fijo.
Pedir otro préstamo a una tasa mucho más cara para cancelar un crédito hipotecario a tasa baja no es negocio. Tampoco lo es si tuvieras el dinero, te convendría ponerlo en un plazo fijo y pagar la cuota con el interés.
Créditos hipotecarios en UVA
En el caso de los créditos ajustados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), será más difícil precancelar o adelantar cuotas ya que el capital permanece estable en términos reales pero varía con la inflación. Por lo cual, no vas a tener una licuación si suben tus ingresos en el futuro.
En este caso, si tuvieras que cancelar anticipadamente (si quisieras vender la vivienda, por ejemplo), es muy probable que necesites otro crédito para cubrir este.
En cambio, tiene como ventaja que la tasa de interés es muchísimo más baja que un crédito en pesos, con lo cual, vas a amortizar capital más rápido.
De todos modos, el razonamiento es el mismo que el que te comenté antes.
En conclusión: tanto en el caso de un crédito hipotecario como de otro préstamo tratá de pedirlo con un plazo de pago razonable y no demasiado largo.
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Hola saque un credito hipotecario UVA por 2.040.000 que 6 meses mas tarde se convirtieron en 2.516.000 a 30 años. El tema que 6 meses despues, conte con unos U$s 17.000, que inverti en AY24D para poder obtener un dolar a U$74 (vs. un dolar a $59) que me ofrecia el banco. El dinero se acredito en la cuenta, y hoy hice una cancelacion anticipada parcial. Reduciendo el plazo del credito de 30 años a 5 años (5.6 exactamente, del que pague 6 meses). Actualmente pienso que esta bien lo que hice, ya que 5 años es un periodo de tiempo que puedo controlar, y mi idea es terminar de pagar el credito en este año. Tuve que hacerlo de esta manera, ya que dispongo de dinero, pero puedo transferir cada 3 meses al pais, y ese fue el motivo que me llevo a sacar un credito. En tu opinion, hice bien? Hice mal?.
Gracias. Saludos.
Hola Facundo,
Si acortaste tanto el plazo, me parece que hiciste bien, porque te vas a quedar tranquilo de cancelar en poco tiempo.
Lo bueno en tu caso es que tenías el dinero, en dólares, una circunstancia bastante especial e inusual (es más, no siempre se dan estas diferencias en cotización MEP y oficial, por ejemplo).
Personalmente creo que el saldo de capital en UVA no es un problema ya que al final lo vas a terminar pagando y, casi con seguridad, va a subir menos que el valor del inmueble que compraste. El problema podría surgir si no podés pagar la cuota pero, parece que ese no es tu caso.
Sobre el plazo, ya lo escribí en otra nota hace un tiempo, no me gustan los 30 años. Creo que 20 años es el máximo para un crédito hipotecario (ideal, 15) porque es muy probable que en esos 30 años cambie tu situación familiar y, si querés vender la casa vas a encontrarte con que cancelaste muy poco capital (la mayoría al principio son intereses) y el monto a pagar será alto. Así que, haber reducido el plazo me parece perfecto.
Saludos!
Hola saque un préstamo uva de 12000 la cuota era 4000 y pico pague todos los meses y ahora estoy pagando de cuota 8400 mal, y debo en total 230000, que me conviene en este caso porque toda La Plata para cancelarlo no l tengo, pero puedo afrontar la cuota.
Hola.
si podés pagar la cuota, no hay problema.
El capital aumenta en pesos nominales, pero si lo medís en poder adquisitivo o en porcentaje del valor del inmueble, baja seguro.
El sistema funciona así, al principio (que es cuando más necesitás el dinero) pagás menos y después va subiendo en pesos (pero en UVA se mantiene). Lo importante es que puedas pagar, claro.
Lo que pasa es que en estos créditos la cuota no se licua como en los préstamos de tasa fija. pero tiene la gran ventaja de que las cuotas iniciales son mucho más baja (con tasa fija serían impagables).
Hola! Saqué en 2017 un crédito hipotecario ajustable del IAF. La tasa es fija pero ajusta el capital adeudado con cada aumento de sueldo, y en la misma proporción. Al momento me subió un 60% el capital adeudado. En este contexto, tu recomendación sigue siendo la misma? No adelantar cuotas?
Gracias.
Hola Diego.
Sigue siendo la misma recomendación, tené en cuenta que hoy el dinero es mucho más caro que antes (el costo del dinero es la tasa de interés).
No sé cómo es la forma de ajuste, pero el capital subió un 60% en términos nominales, pero en dos años, con la inflación que hay en términos reales (comparada con la inflación) bajó. Por lo tanto, debés menos. De hecho, si ajusta con el sueldo, los salarios subieron menos que los precios en los dos últimos años (en 2017 subieron más).
El tema del costo del dinero es muy importante porque te tenés que preguntar cuánto te cuesta la plata que usarías hoy para adelantar las cuotas. Seguro que es más que el costo financiero del crédito.
Hola con mi esposo sacamos un crédito sistema francés a 30 años , al principio las cuotas son la mayor parte interés y poco de capital, conviene pagar ahora al principio las cuotas de capital puro que son muy bajas?
Hola Patricia.
Yo no recomiendo adelantar cuotas en este momento porque el costo del dinero (la tasa de interés) es demasiado alto .
Si querés adelantar cuotas, lo más probable es que te tomen las del final del crédito y la verdad, no le veo sentido pagar hoy una obligación de dentro de 30 años.
Podría ser conveniente si pudieras pagaras cuotas sólo de capital pero de los meses que siguen, con lo cual estarías varios meses sin pagar nada (y te ahorrarías esos intereses), pero dudo que el banco tenga este sistema. Consultalo bien.
Hola saqué en préstamo hace 1 mes de $108000 a 36 meses c tasa anual 77% con sistema Francés…pagaría $7000 de interés mensual y $900 de capital aproximadamente…es muchísimo…quisiera adelantar $30000 .. de esa manera estaría ahorrando ? Ya que los intereses se pagan sobre saldo…y entiendo el adelanto es de capital…es así? La cuota se me achicaria? Aguardo su opinión…Gracias
Hola.
Si ahora podés adelantar, te sugiero que consultes cómo te reestructuran la deuda (si te bajan la cantidad de cuotas al final o si te mantienen las mismas cuotas pero pagando menos). preguntá, además, si no hay un costo para precancelar.
Te aclaro que todos los préstamos en Argentina se otorgan con sistema francés y siempre se paga mucho interés al principio y más capital al final (así funciona el sistema).
En general, no te aconsejaría adelantar si acabás de sacar el préstamo (no hubiera sido conveniente pedirlo de entrada). Pero, en tu caso veo que el interés es muchísimo, así que, si podés cancelar algo, mejor.
Buenas tardes.
Tengo un crédito del banco nación que saqué hace 3 años. Los primeros 3 años tasa fija (15%), luego variable (badlar ton tope CVS). Hoy la tasa se fue al doble. Los primeros 3 años pagaba 14 mil pesos de cuota, hoy estoy casi en 25 mil.
Yo tenia entendido que cuando adelantabas cuotas, adelantabas las ultimas (casi todo capital y poco interés), por lo que no me convenía.
Ahora me enteré de que, al contrario de lo que me habían explicado, en el nación cuando uno adelanta cuotas, adelanta las próximas, y no las ultimas. El otro día por ejemplo pagué la cuota 37, y adelanté también de la 38 a la 50.
En este caso, siendo que por ahora el componente capital es muy bajo, me conviene ir adelantando cuotas, siempre que pueda?
Muchas gracias
Hola.
Te convendría en ese caso, si dejaras de pagar las próximas cuotas y volvieras a abonar recién dentro de un año. ¿es así?
Si no, no hay mucha diferencia a lo otro, porque seguirías pagando y se te acortaría el plazo. En este caso, yo no adelantaría porque el dinero que hoy usás para esto ¿cuánto te cuesta? ¿no lo podrías necesitar para otra cosa y tendrías que conseguirlo caro? ¿o lo podrías invertir con el interés actual?
Repito, sí lo veo conveniente si dejás de pagar por un tiempo. Pero, claro, todo depende de cada situación particular, esto es sólo una opinión sin conocerla.
Espero que te sirva, un saludo.